Как сдать в аренду жилье: Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году — Недвижимость

Содержание

Как грамотно сдать квартиру в аренду: советы и рекомендации


Собственники квартир, в которых не проживают, не освобождаются от оплаты некоторых коммунальных услуг. Поэтому, чтобы оправдать подобные затраты многие решаются на сдачу жилья в аренду, ведь это еще и будет приносить доход. Перед тем, как сдать квартиру в аренду, необходимо определиться со стоимостью данной услуги и сделать это как можно адекватнее.

Определение арендной платы

Чтобы выставить адекватную цену на сдаваемое жилье необходимо руководствоваться определенными факторами, которые влияют на стоимость аренды. Обычно это:

  • состояние квартиры;
  • ее районное расположение.

На стоимость могут влиять и другие факторы, но уже незначительно. Чтобы узнать приблизительную стоимость аренды квартир в своем районе, необходимо ознакомиться с этой информацией в риэлтерских агентствах. Поскольку ценовая политика в них может значительно отличаться, лучше обзвонить как можно больше компаний.

 

Соответствие цены и качества

Чтобы получать с арендодателей максимальную прибыль, квартира должна полностью соответствовать выставленной цене. Перед тем, как сдать квартиру в аренду правильно, важно проверить всю имеющуюся в ней сантехнику, ремонт и мебель. В квартире не должно быть протекающих кранов, сломанных дверцей на шкафах или продавленных и старых диванов. Косметический ремонт сможет улучшить ситуацию, а вот отсутствие средств на приобретение новой мебели лучше вообще компенсировать сдачей квартиры без мебели. Такой вариант наиболее предпочтительнее для клиентов, которые ищут квартиру на длительный срок, ведь въезжают они с собственными предметами обихода.

Поиск жильцов

Можно осуществлять его самостоятельно или через знакомых, но даже они не всегда способны гарантировать порядочность клиента и его платежеспособность. Для избегания подобных проблем лучше обратиться за помощью в риэлтерскую контору, которая быстро найдет добросовестного жильца.

Конечно, сдавать жилье первому же пришедшему по объявлению клиенту не обязательно. Многие арендодатели долго не решаются сдавать квартиру в аренду по причине страха увидеть собственное жилище в плачевном состоянии после проживания чужих людей. Хоть и считается, что первое впечатление обманчиво, все же в личном разговоре можно отметить для себя определенные мелочи и решить стоит ли иметь дело с таким человеком. Ответить на вопрос, как сдать квартиру в аренду правильно, можно только гарантией подписания соответствующего договора.


Как только будет найден подходящий квартиросъемщик, следует заключить с ним договор аренды. Данный документ необходим для законного регулирования всех возможных непониманий и обязательств между арендодателем и квартиросъемщиком. В основном предметом договора становится сумма ежемесячной оплаты и срок сдачи жилья. Если квартиру планируется сдавать на длительный срок, то не следует перебиваться клиентами, которые планируют пожить всего пару месяцев.

Это как раз может привести к тому, что кто-то из таких «мимолетных» клиентов окажется недобросовестным и приведет квартиру в плачевное состояние. Лучше немного поискать и обзавестись жильцами, которые будут проживать в квартире весь запланированный срок.

Составление договора

Данный документ в первую очередь гарантирует безопасность именно арендодателю, поскольку его нарушение позволяет выселить неблагополучных жильцов с чистой совестью и вескими аргументами. В договоре необходимо обязательно приписывать:

  • срок сдачи жилья;
  • сумму ежемесячной оплаты;
  • допустимые даты внесения оплат;
  • штрафные санкции.

Все это позволяет владельцу квартиры гарантировано получать оплаты в строго установленные сроки. Штрафные санкции должны начисляться в случае не внесения своевременной оплаты, но только в случае, если они были прописаны в договоре во время его подписания. Также следует заранее продумать допустимый срок неоплаты, после истечения которого, владелец недвижимости сможет выселить квартиросъемщика. Перед тем как сдать квартиру в аренду на длительный срок необходимо учесть в договоре регулярную инфляцию и рост цен. Лучше всего в таком случае указывать точную сумму оплаты на год, а то и полгода, после чего прописать, что стоимость будет пересмотрена сторонами. Это необходимо, поскольку цены регулярно растут, а сдавать квартиру по стоимости пятилетней давности будет уже невыгодно. Арендатор может сразу оплатить наперед несколько месяцев, и эту сумму также необходим зафиксировать.

Проверка добросовестности

Чтобы быть уверенным в целостности и сохранности квартиры, необходимо регулярно лично наведываться к клиентам, но не надоедать им. Для этого достаточно одного раза в месяц и обязательно с предупреждением жильцов о визите, чтобы застать их дома и не поставить в неловкое положение.

Сдать квартиру на длительный срок в Новосибирске

Оставить заявку

Степень риска, которому подвергается арендодатель, достаточно высока. Любому из тех, кому приходилось когда-либо сдавать квартиру, хорошо известно, что самостоятельно отыскать порядочного во всех отношениях квартиросъемщика весьма проблематично. Вот почему наиболее разумное решение — прибегнуть к услугам серьезного агентства недвижимости, чья репутация проверена временем и не вызывает сомнений.

Агентство «Жилфонд» успешно работает на рынке аренды жилья с 1997 года. Опыт, накопленный за годы плодотворной деятельности, явился залогом нашего профессионализма. 

Весьма обширен круг наших клиентов-квартиросъемщиков, что также увеличивает возможности агентства. Среди обратившихся к нам потенциальных квартиросъемщиков:

  • солидные организации, проявляющие заботу об улучшении жилищных условий своих сотрудников,
  • профессура и студенчество местных вузов,
  • молодежь, стремящаяся создать собственные семьи и жить отдельно от родителей,
  • и другие социальные категории населения.

Мы позаботимся о том, чтобы обеспечить вас добросовестными, порядочными, платежеспособными квартиросъемщиками, проследим, чтобы договор аренды был заключен грамотно и без рисков. Это, в свою очередь, будет способствовать установлению прозрачных доверительных отношений между владельцем жилья и квартиросъемщиком — наймодателем и нанимателем.

 

Следите за актуальными новостями рынка аренды жилья, обзорами и подборками наиболее выгодных вариантов в разделе Новости аренды

Обратитесь в «Жилфонд», чтобы сдать или снять квартиру в кратчайшие сроки!

Оставить заявку

Поделиться с друзьями

Как сдать зарубежное жилье в аренду?

Как сдать зарубежное жилье в аренду?

Покупая дом за границей, мы прекрасно понимаем, что постоянно находиться там не получится. Кому-то удается отправлять за рубеж родителей, детей, друзей, но большинство сталкивается с проблемой: как сдать зарубежное жилье в аренду? Аренда – это не только радость от того, что дом не пустует. Это возможность обеспечить сохранность жилья, а также окупить коммунальные платежи или ипотеку. Однако сдача недвижимости в аренду может стать и самоцелью, поскольку способна приносить хороший доход. Какой?

Сколько можно заработать на сдаче в аренду?

В Болгарии аренда приносит порядка 4-6% годовых. Нередко потенциальным покупателям обещают как минимум 6-8% дохода, однако профессионалы рынка предостерегают доверять таким заявлениям, считая их некорректными. Для Финляндии, в частности Хельсинки, нормальным считается доход от аренды 4,5-6,2% годовых, для Италии, в зависимости от региона страны, – 3,2-6,1%. В Германии на рынке можно встретить предложения с гарантированным доходом 9,4%. В Великобритании доходность может быть не очень высокой –  всего 2,9-5,3% годовых.

В Сахл Хашише (Египет) доходность 5% считается слишком низкой. На таких условиях компании-застройщики предлагают заключать договоры гарантированной аренды с выплатой процентов раз в год. Значительно лучшим вариантом считается сдача жилья в аренду через агентства недвижимости. В этом случае доход составит 7% годовых и выше, а выплаты будут производиться на расчетный счет владельца ежемесячно.

Сколько времени потребуется, чтобы окупить вложения? Срок окупаемости находится путем простой арифметики. Например, при доходности 5% недвижимость окупится за 20 лет. Перейдем от теории к практике.

Сколько нужно вложить, чтобы успешно сдавать в аренду?

Нередко покупатели при покупке ориентируются исключительно на цену объекта. Однако риэлторы советуют воздерживаться от приобретения слишком дешевого жилья по принципу «лишь бы крыша над головой была», поскольку нужно смотреть вперед – в дальнейшем такое жилье будет весьма трудно сдать в аренду и продать. Если квартира больше и дороже, прибыль от аренды вполне объяснимо тоже будет выше, при этом расходы на содержание жилья будут увеличиваться незначительно, и в результате составят меньшую часть дохода.

Минимальная стоимость объектов, интересных с точки зрения дохода от аренды, по странам – лидерам продаж приведена в табл.

Страна Бюджет покупки, тыс. евро
Болгария (Солнечный Берег) 35,0
Германия (Берлин) 120,0
Египет (Хургада) 25,0
Испания (Коста-Бланка) 70,0-80,0
Италия (озеро Маджоре) 90,0-100,0
США (Флорида) 80,0
Черногория  (Герцег-Нови) 60,0
Чехия (Прага) 130,0

За сколько можно сдать?

Какую арендную плату можно будет назначить за жилье, зависит от множества факторов. И если владелец не вынужден сдавать то, что уже купил, а еще только подыскивает наиболее удачный вариант для дальнейшей сдачи, с особенной тщательностью следует подходить к выбору региона.

Возьмем Чехию. В Праге квартира 1+1 (одна комната и одна спальня) в кирпичном доме на окраине сдается по ставке от €350 в месяц с учетом коммунальных платежей. За аналогичные апартаменты в центре можно будет запросить уже €850 в месяц.

Если приобретается жилье на горнолыжных курортах Болгарии, о собственном отдыхе на Новый год придется забыть – именно в новогодние каникулы арендные ставки и, соответственно, прибыль выше всего. Если говорить о регионах, Банско в целом дороже Пампорово. Кроме того, в Банско ежегодно проводятся международные соревнования по горнолыжному спорту, что также повышает спрос на аренду.

В Финляндии сдать дом для постоянного проживания можно за €1-1,5 тыс. в месяц, коттедж на берегу озера для отдыха – от €500 в неделю. Разброс арендных ставок на квартиры колоссальный. Если в центре Хельсинки трехкомнатную квартиру можно без труда сдать за €1-1,2 тыс. в месяц, то в Лаппеенранте – от €300.

Желающие на время отдыха в Италии остановиться в съемном жилье, в первую очередь будут подразумевать «классическую» Италию, то есть побережья регионов Римини, Тоскана и Лигурия. Поэтому приобретать для сдачи в аренду, например, Калабрию не стоит. Здесь небольшую квартиру в 15-20 кв.м больше чем за €500 в месяц не сдать даже в августе.

Следует помнить, что сезон во многих курортных странах отнюдь не бесконечный, и вполне может получиться так, что как минимум полгода квартира будет пустовать, и даже в сезон не удастся «держать» максимальную арендную ставку. Допустим, в Испании на Коста дель Соль в пиковый период за качественные апартаменты вполне можно выручить €700 в неделю. Однако если заключается договор на длительный срок, плата понижается.

Какие налоги с дохода от аренды потребуется заплатить?

Ставки налогов на доход от аренды значительно отличаются по странам. Как правило, размер налогооблагаемой базы можно уменьшить за счет вычитания налога на недвижимость,  расходов на ремонт и содержание жилья, платежей за услуги кондоминиума.

Ставки налога на доход от сдачи в аренду приведены в таблице.

Страна Ставка налога
Болгария 10%
Германия от 25%
Финляндия 28%
Испания 24%
США 30%
Италия 40%
Чехия порядка 17%
Латвия 15%
Черногория 15%
Египет 20%

А вот в Турции собственник освобожден от уплаты налога на прибыль от аренды. Правда, только в случае, если сдается только один объект недвижимости – квартира или вилла.

Уклонение от налогов – процесс бессмысленный, особенно в Европе. Принцип «авось налоговые службы про меня не знают» не работает, поскольку, уплачивая налоги при покупке жилья, собственник уже попадает в базу налогоплательщиков. И вариант, что факт сдачи в аренду останется соответствующими службами «незамеченным», практически исключен.

Штраф за уклонение от уплаты налога на сдаваемую недвижимость, например, в Испании составляет €30 тыс.

ПОДСЧИТАЕМ

Ориентируясь на минимальную стоимость и рассчитывая хотя бы частично сдавать жилье, небольшую квартиру в Болгарии на побережье можно приобрести за €30 тыс. Высокий сезон длится всего два месяца – июль и август. Максимально подобные апартаменты можно сдать за €40 в сутки. Считается удачей, если удалось сдать жилье на весь период. Однако наиболее реалистичный вариант, когда получается сдать жилье всего на один месяц  В итоге вы получаете €1,2 тыс. С полученной прибыли вы оплачиваете годовое содержание объекта (чистку бассейна, уборка территории и т.д.) – минимально €200, а также ежегодный налог, порядка €50. С оставшихся денег уплачивается 10% налог на прибыль. «Чистыми» вы получаете €855. Это всего 2,85% годовых дохода. Квартиру на первой линии у моря можно будет сдать намного выгоднее, но стоит она, естественно, дороже.
 

К кому обратиться?

Вариант первый (для любителей риска): сдавать недвижимость самому, без посредников. Плюсом в этой ситуации является экономия на гонораре агентства. На этом достоинства заканчиваются. И встают вопросы: как найти арендатора в стране с другим менталитетом и зачастую незнакомым языком? Как организовать процесс оплаты? Как решать возможные проблемные ситуации?

Вариант второй (для собственного спокойствия): доверить процесс сдачи посреднику –  управляющей компании. Как правило, это структура застройщика, создаваемая в достаточно крупных проектах. Помимо сдачи в аренду управляющие компании занимаются вопросами эксплуатации здания (плановыми и экстренными ремонтными работами), уборкой территории, чисткой бассейнов, стрижкой газонов, а также  предоставляют room-сервис. Стоимость услуг управляющей компании зависит от того,
что именно входит в ее обязанности. Например, в Чехии возможен следующий вариант: владелец оплачивает управленцам 15% с дохода и «забывает про все». Единственное, нужно будет самостоятельно оплачивать налоги.

К процессу сдачи в аренду в экзотических странах следует подходить с большей тщательностью. Профессионалы рынка отмечают, что возможны трудности с управляющей компанией при сдаче жилья иностранцам, и потребуется больше личного участия в процессе.

Помимо управляющих компаний, можно обратиться к местным агентствам недвижимости. В той же Чехии стоимость услуг агентства по поиску арендатора равна месячной арендной ставке.

Как правильно сдавать?

Арендодатель и арендатор заключают договор аренды. Договор содержит реквизиты сторон и сдаваемого объекта, сроки и стоимость аренды, права и обязанности сторон. Если сдача в аренду осуществляется через управляющую компанию, в договоре указываются сроки аренды и размер выплат.

Если владелец сдает жилье самостоятельно, следует знать некоторые нюансы. Во-первых, арендатор, как правило, вносит залог. Например, он может быть равен месячной арендной плате. Залог является для собственника гарантией сохранности мебели, отделки и т.д. В случае если что-либо будет повреждено, залог не возвращается арендатору при выезде.

Во-вторых, в случае если арендатор намерен съехать раньше оговоренного договором срока, он обязан предупредить арендодателя об этом заранее. Равно как и арендодатель не вправе расторгать договор раньше срока. Например, в Германии закон находится на стороне арендатора. Если владелец вдруг решает прервать договор аренды и въехать в собственное жилье, сделать это будет крайне трудно. Особенно, если арендатор исправно вносит арендную плату, а собственник постоянно проживает в России и эта недвижимость не является его единственным жильем. В США, наоборот, никто не станет судиться со «сбежавшим» раньше окончания договора арендатором. Правда, это касается только жилья в недорогом сегменте. А в Италии вы сможете сдать жилье нерезидентам на срок не более трех месяцев.

Как и в сфере жилой недвижимости, в сегменте коммерческих объектов также существуют особенности. Например, в Испании при аренде небольшого бизнеса (кафетерия, парикмахерской) существует не возвращаемый платеж – траспасо (traspaso). Его размер составляет от €25 тыс. В случае отказа от продолжения аренды арендатор теряет этот задаток. Единственный способ вернуть залог – это найти нового арендатора. Если в дальнейшем планируется выкупить арендуемую недвижимость, существует возможность договориться с собственником о включении траспасо в стоимость.

АРЕНДНЫЕ ХИТРОСТИ. КУДА ВЫГОДНЕЕ ВЛОЖИТЬ?

Кондо-отели. Покупатель приобретает отдельные жилые единицы для дальнейшей сдачи в аренду. Наиболее выгодны регионы с круглогодичным потоком туристов: Прага, Вена, Рим, Париж. Ежегодный доход составляет 6-10%.

Лизбэк (Leaseback) – уникальная государственная программа для привлечения в недвижимость частных инвестиций во Франции. Другими словами, это способ покупки жилья с гарантированной сдачей в аренду на определенных государством условиях. Доход составляет 3-4% годовых.

Сдавать жилье в аренду можно, оплатив только часть его стоимости. Это определяется законодательством. Сдача в аренду после внесения уже первого платежа за недвижимость возможна, например, в Турции и Испании. А вот в Черногории, Сербии и Хорватии сдавать жилье разрешается только после полной оплаты.

Автор: Наталья Мокшина

Статьи по общим вопросам о зарубежной недвижимости
У кого лучше покупать зарубежную недвижимость
Недвижимость с самой дорогой стоимостью квадратного метра в мире
Острова частных владельцев и острова на продажу
Сравнение стран по процедуре выдачи ипотечного кредита
Покупка и продажа замков во Франции и других странах
Новогодние каникулы за границей
Как продать недвижимость, купленную за рубежом
Для покупки дома за границей вовсе не обязательно быть миллионером
Ипотека за границей
Сдать квартиру в России и перебраться жить в страну, где тепло и дешево
Недвижимость в комплексах с яхтенными причалами
Наиболее предпочтительные города мира для покупки недвижимости
Вид на жительство при покупке недвижимости за рубежом
Рекомендации для желающих арендовать домик на лето за границей
Зарубежная курортная недвижимость все еще популярна у российских покупателей
Ипотечные условия в странах Западной Европы
Условия ипотечного кредитования в Европе
Ипотечные условия в Болгарии, Черногории, Чехии, Латвии, Турции
Влияние африканских революций на рынок недвижимости в Европе
Покупка или аренда пенсионерами недвижимости за рубежом
Приобретение зарубежной недвижимости по минимальной цене
Продажа островов и недвижимости на островах
Продажа гражданства по программам «гражданство в обмен на инвестиции
Двойное налогообложение для владельцев зарубежной недвижимости
Покупка недвижимости на первой береговой линии от моря
Рейтинг «гостеприимства» стран к российским гражданам
Опыт частных инвесторов из России при приобретении зарубежной недвижимости
Сегодня купить замок — это уже не мечта, а реальность
Какой будет ситуация на зарубежных рынках недвижимости в 2011 году?
Арендовать недвижимость за рубежом дело непростое и довольно серьезное
Предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети
Какую коммерческую недвижимость в Европе сегодня могут предложить российским инвесторам
Зарубежные курорты с развитой индустрией ночных развлечений
Правила приобретения земельного участка за рубежом
Цены на европейскую курортную недвижимость после кризиса
Интерес россиян к инвестициям в зарубежную недвижимость существенно изменил приоритеты
Процесс восстановления на рынках элитной европейской недвижимости
Механизм российского налогового законодательства при приобретении недвижимости за рубежом
Cхемы buy-to-let и ROI при аренде
Самые безопасные европейские страны для инвестиций в недвижимость
Как минимизировать риски, приобретая недвижимость на стадии строительства за рубежом
Как обойти ловушки при покупке дома за рубежом
Cлухи и мифы о зарубежном рынке недвижимости во время кризиса
Что можно купить за рубежом от 10 тысяч до 200 тысяч евро
Покупка зарубежной недвижимости с помощью инвестиционных фондов недвижимости (REIT)
Юридическая проверка покупки недвижимости за границей
Практические рекомендации о безопасности покупателям жилья за границей
Как правильно сформировать портфель инвестиций
Как не допустить ошибок при выборе объекта инвестиций
Оформление экономического гражданства для россиянина
Инвестиционный аспект приобретения недвижимости за границей
Плюсы и минусы приобретения дома в деревне за границей
Возможные риски при покупке зарубежной первички
Зарубежная ипотека для россиян
Рейтинг самых популярных у российских покупателей недвижимости стран
Аренда жилья за рубежом
Предпочтения россиян при выборе зарубежной недвижимости
Где покупать элитную недвижимость. Итоги 2009 года
Особенности приобретения недвижимости за рубежом
Российские инвесторы готовят запасные аэродромы за рубежом
Зарубежный рынок: что делать с недвижимостью, купленной до кризиса?
Стоимость покупки и содержания зарубежной недвижимости
Ситуация на рынках зарубежной недвижимости по итогам 2009 года
Кризис и наиболее впечатляющие события на мировом рынке недвижимости
Как купить зарубежную недвижимость и не потерять на этом деньги
Месячный прожиточный минимум для иностранца, имеющего собственное зарубежное жилье
Зарубежная недвижимость — это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция
Инвестиционная активность в европейскую недвижимость увеличилась
Покупка земли за рубежом
Основные причины, которыми руководствуются покупатели недвижимости за рубежом
Как сдать зарубежное жилье в аренду?
Управление квартирой и продажа квартиры за рубежом
Влияние кризиса на зарубежную ипотеку
Что можно купить за рубежом по цене «однушки» на Беговой?
Цены на жилье растут в большинстве регионов мира

ВСЕ СТАТЬИ

 

Сдать квартиру во Владимире через агентство недвижимости «Владис»

Вы намерены сдавать недвижимость, но не получается найти надежных квартиросъемщиков? Обратитесь в агентство недвижимости «Владис» – наши специалисты помогут быстро и без рисков решить вопрос.

С чего начать?

Со звонка в компанию «Владис» или заявки на нашем сайте – специалисты агентства откликнутся и перезвонят через несколько минут (в рабочее время). Подать бесплатное объявление можно и во время личного визита в офис.

При первом обращении к риэлтору АН «Владис», необходимо обозначить свои ожидания и описать своё жилье: район, улицу, площадь, состояние ремонта, наличие мебели и бытовой техники. После чего специалист порекомендует оптимальную цену.

Какие документы потребуются?

Будьте готовы к тому, что необходимо будет предъявить некоторые документы: паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРН). Если вы являетесь представителем владельца жилья, необходимо будет предъявить заверенную нотариусом доверенность. Партнерские отношения с агентством закрепит договор на оказание услуг по сдаче жилого помещения.

Как это работает?

Во-первых, оперативно, во-вторых, профессионально. Риэлтор подскажет, как подготовить жилье к съемке, а фотограф агентства сделает качественные фото. Объект с подробным описанием немедленно попадает в каталог недвижимости АН «Владис», и риэлторы начинают предлагать объект своим клиентам. Кроме того, информация размещается на интернет-площадках наших партнеров и на региональных ресурсах в рубрике «Сдаю недвижимость».

Одним словом, сдавать жилье с агентством «Владис» — это максимум потенциальных арендаторов и минимум ваших усилий.

Быстро и без рисков

Показ квартиры, как и весь процесс сдачи, особенно на длительный срок, связан с определенным риском. Поэтому посредничество профессионала по недвижимости будет гарантией безопасности. Если во время показа у вас сложилось хорошее мнение о будущих жильцах, а их устроили условия проживания и цена, то можно смело выходить на сделку.

Специалисты подготовят договор найма – а это один из важнейших этапов сдачи. В нем оговариваются условия аренды, права и обязанности сторон. Подготовкой и оформлением договора (как и прочих документов при работе с недвижимостью) занимаются профессиональные юристы АН «Владис».

Почему стоит сдавать жилье с помощью агентства?

  • С нашей помощью вы можете сдать комнату, дом или квартиру – однокомнатную, двухкомнатную, трехкомнатную, и даже жилье из многих комнат.
  • Наши риэлторы работают с жилыми объектами не только по городу Владимиру, но и по Владимирской области.
  • Все документы, которые сопровождают любую сделку, тщательно готовят и проверяют наши юристы.
  • Вам нужно лишь принять решение и разместить объявление на нашем сайте, а всю основную работу выполнят профессионалы. Это не только сэкономит время и нервы, но и оградит от возможных рисков.

Начните сдавать квартиру со звонка на простой номер: (4922) 44-44-11.

Как правильно сдать квартиру посуточно чтобы не обманули

Аренда квартир посуточно – услуга, которая сегодня становится всё более востребованной. Если есть свободная жилая недвижимость, очень выгодно построить бизнес на её сдаче. Конечно, это требует немало усилий. Если всё сделать правильно, можно заработать неплохие деньги. Безусловно, всё должно быть сделано законно. При этом очень важно уделить внимание безопасности.

 

Безопасность при сдаче квартиры

Многие хозяева арендных квартир боятся, что их клиенты могут снять с ключей копии, после чего приехать снова и вынести ценные вещи. Главная защита – паспортные данные того, кто снимает квартиру. Мало кто рискнёт заниматься деятельностью, осуждаемой в законе, если знает, что его легко вычислят. Паспортные данные очень важно взять в том случае, если в квартире находится дорогая техника, ведь мошенников, которые пользуются арендой квартир на сутки, привлекает именно она.

От копирования ключей можно защититься и другим методом. Например, необходимо установить две двери. Их необходимо снабдить качественными замками. Но у наружной двери нужно установить дверную ручку с защёлкой, благодаря которой можно открывать и закрывать дверь без замка. Это значит, что не нужно давать квартиросъёмщикам все ключи. У них должен быть ключ от второй двери. На замок наружную дверь может закрывать и открывать только сам хозяин.
Конечно, есть и более дорогие решения защиты своей квартиры. Например, это электронный замок. Его работа основана на том, что после отъезда клиентов можно просто поменять электронный код.

Гарантией возврата ключей и неприкосновенности имущества может быть залог. Обычно он берётся в момент заселения. Размер залога зависит от того, насколько хорошо обустроена квартира. Именно залоговая сумма сможет защищать от того, что клиенты не вернут ключи. Важно до сдачи квартир посуточно описать все значимые, а можно и незначимые вещи. Их следует внести в договор, благодаря чему в будущем не возникнет спорных вопросов.

Полезно застраховать жильё и имущество. Такую услугу предоставляют многие страховые компании. Стоимость страховки разная. Лучше не скупиться, ведь это может защитить от многих проблем.

Сложности сдачи квартир

Основная сложность сдачи квартир посуточно – постоянная занятость. Необходимо всегда следить за тем, чтобы квартира была чистой. Нужно перед каждым новым клиентом выстирать постельное бельё, обеспечить свежими полотенцами. Если человек заселяется, например, на неделю, в процессе его проживания также нужно производить смену белья. Всегда в нужном объёме должны быть гигиенические средства. Всё оборудование должно быть исправным. Естественно, всё это требует не просто много времени, но и сил. Возможно, средства позволят нанять кого-то, кто будет делать эту работу.

Встречи, звонки, передача ключей – это тоже требует усилий. Но какой бизнес строится легко? Если хочется, чтобы всегда были клиенты, нужно также размещать соответствующие объявления, делать рекламу. Сложности могут возникать и с количеством клиентов. Нельзя не признать, что рынок посуточной аренды довольно нестабилен. Замечено, что всплески приходятся на декабрь, летние месяцы, перед праздниками в мае. Зимой клиентов обычно мало. Поэтому хороший доход может быть непостоянным и к этому необходимо быть готовым. Но даже если арендой квартиры посуточно пользуются лишь на протяжении половины месяцев, доход всё равно будет больше, чем от сдачи в аренду на продолжительный срок.

Самим или с помощью посредника?

Есть несколько вариантов, как можно начать этот вид бизнеса. Первый – самостоятельно. Это значит, что нужно самим подыскивать клиентов, размещая объявления на специализированных сайтах. Оформление документов тоже выполняется самостоятельно. Однако и вся оплата тоже идёт в свой карман. Такой метод предполагает и некоторые риски, то есть испорченную мебель, и возможны недобросовестные жильцы, которые могут оказаться мошенниками. Если же всё правильно организовать, то сдавать квартиру самостоятельно весьма просто.

Всё же некоторым хочется снять с себя все заботы, то есть доверить эту работу агентству недвижимости. Но нужно приготовиться к тому, что их услуги стоят немалых денег, ведь на этом они и строят свой бизнес, и за определённую плату именно они проводят все необходимые действия.
Нельзя забывать и о том, что далеко не все агентства или их отдельные сотрудники работают абсолютно честно. В некоторых случаях они оставляются себе плату больше чем нужно. В этом случае нужно или верить им, или систематически проверять. Аренда квартир на сутки – это услуга, которая привлекает не только добросовестных клиентов, но и мошенников, и об этом нужно постоянно помнить!

Есть ещё и третий вариант, когда агентство выполняют свою непосредственную роль, то есть является посредником между нанимателем и хозяином. Такой агент будет подыскивать арендаторов, даст полезные советы в отношении того, как правильно оформить документы и так далее.

Но почему сегодня аренда квартиры посуточно – это услуга, которая становится, пожалуй, даже более востребованной, чем поселение в гостиницы? В любом отеле не так комфортно, как в отдельной квартире. В гостиницах есть соседи и их немало. Они могут оказаться очень шумными. В гостинице слишком официально. Приходится забыть о домашней атмосфере.

Кроме того, цены в гостиницах нельзя назвать доступными. А вот посуточная аренда жилья – это зачастую недорогие цены. Причём стоимость включает в себя чистое постельное бельё, отдельную кухню, спокойствие и безопасность.

Нельзя не учитывать такое преимущество, как конфиденциальность. Некоторые деловые переговоры требуют того, чтобы никто не смог подслушать разговор. В гостинице этого гарантировать не могут. Там уши есть и у стен. Сотрудники, другие постояльцы и просто гости могут подслушать самый важный разговор и получить информацию, утечки которой происходить не должно. В квартире нет этих недостатков.

Законность аренды

Сдача квартир посуточно – бизнес, который разрешён законодательством. Правительство позволяет сдавать свою квартиру клиентам, ведь это собственность и можно её использовать по своему усмотрению. Но, согласно законодательству, с того, что приносит прибыль, необходимо платить налог. Конечно, это вовсе не значит, что можно просто отнести какую-то сумму в налоговый орган и спать спокойно.

Каждому, кто хочет заняться сдачей своего жилья, необходимо зарегистрироваться в роли индивидуального предпринимателя. После этого важно встать на учёт в местный налоговый орган. Если квартиру планируется сдавать командировочным работникам, следует купить кассовый аппарат. Это связано с тем, что таким работникам требуется подтверждение их проживания с помощью документов, чтобы им выплатили определённую сумму.

Конечно, после всего этого нужно вовремя платить определённую сумму. В налоговом органе об этом всё расскажут. Официально оформить бизнес совсем нетрудно. Кроме того, для тех, кому нужна услуга аренды квартиры посуточно, это будет являться хорошей гарантией того, что владельцы жилья – добросовестные люди.

Если применить все советы, описанные в этой статье, то сдать квартиру будет довольно легко. Нужно только приложить определённые усилия, чтобы предложить клиентам высокий уровень сервиса!

Сдача греческой недвижимости в аренду

Если вы приобрели недвижимость в Греции, но не планируете проживать в стране круглый год, сдача жилья в аренду – выгодный способ получения дохода.  

Покупка и аренда недвижимости в Греции является современной европейской тенденцией. Вложив средства в покупку дома, вы сможете быстро их окупить. Наша компания берет на себя все хлопоты по поиску арендаторов, оформлению и подписанию договора аренды, перевода денег за аренду на ваш счет, а также присмотра за недвижимостью.

Пляжный сезон в Греции и, в частности, на п-ове Халкидики начинается в апреле и заканчивается в октябре. Многие предпочитают снимать дом на весь год. Арендные ставки зависят от многих факторов, в том числе от типа арендуемой недвижимости, срока аренды, времени года, близости к морю. Средняя стоимость годовой аренды, например, двухэтажного дома с участком и недалеко от моря составляет 10.000 евро или 150 евро в день в случае краткосрочной аренды. Снять квартиру на побережье летом обойдется в 40-55 евро в день.

По прогнозам экспертов, цены на недвижимость в Греции сейчас стабильны и их понижение не будет отмечаться, при этом спрос будет повышаться, благодаря увеличению туристических потоков и инвестиций в страну.

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ
 
1.     СДАЧА В АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

— Минимальная продолжительность аренды жилья составляет 3 года и должна быть оформлена документально.

— В случае сдачи жилья в аренду для проживания семьи, желательно указывать в договоре и Ф.И.О супруги/га.

— В случае сдачи жилья в аренду для проживания студентов, рекомендуется подписание договора родителями, или родители должны гарантировать оплату аренды и прочих расходов.

— Даже если письменный договор согласован на меньший срок, владелец и арендатор связываются обязательствами как минимум на три года.

— В случае если, владелец и арендатор укажут в договоре аренды меньший срок (на пример, 8 месяцев, 1 год и т.д.) и арендатор передает недвижимость по истечению согласованного срока, то  владелец без проблем принимает ключи. Арендатором должно быть предусмотрено получение письменного заявления владельца о приеме жилья и о том, что он не имеет никаких претензий на будущую аренду.

— Данный обязательный срок может быть изменен только лишь новым, нотариально оформленным соглашением, что может быть осуществлено только по истечению 6 месяцев с начала аренды.

— По истечению трех лет владелец может потребовать свою недвижимость в любое время  и арендатор обязан ее передать.

— На протяжении аренды владелец не имеет право потребовать недвижимость в целях личного проживания.

— Сумма арендной платы может быть определена в размере согласованном сторонами. А также может быть скорректирована согласно договоренности сторон. Рекомендуется избегать корректировок в высокой доле,  в виду трудности их соблюдения, что в результате приведет к возникновению проблем на протяжении аренды.

— Не указывайте сумму, меньшую согласованной. Помимо налогового правонарушения, это в основном наносит ущерб владельцу, так как в случае если ему придется требовать оплату аренды в судебном порядке, то он не сможет потребовать иную сумму, кроме указанной в договоре аренды. Кроме того, несмотря на устную договоренность, арендатор может оплачивать лишь указанную в договоре арендную плату.

— Доход, полученный от сдачи в аренду, подлежит налогообложению.

— Что касается подключений Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ) и Корпорации Водоснабжения, предпочтительно, чтобы арендатор заключал договора с этими службами  лично. Таким образом, в случае  Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ), с владельца никогда не будет взыскана задолженность арендатора. В случае Корпорации Водоснабжения, действует иное, поэтому желательно, чтобы владелец следил за оплатой счетов арендатором. Конечно же, существует и обеспеченная сумма гарантии, внесенная арендатором в начале аренды.(см. ниже).

— По подписанию договора, всегда в виде гарантии вносится сумма в размере одной или двух месячных арендных плат. Сумма гарантии никогда не должна засчитываться в счет полагающейся арендной платы, так как целью ее удержания является покрытие других счетов и мелких повреждений, причиненных недвижимости. Гарантийная сумма возвращается без оплаты процентов, как только будет подтверждено, что арендатор не имеет задолженностей (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) и недвижимости не нанесены повреждения.

— В случае если недвижимость без существования каких-либо видимых проблем и  повреждений, более верным является описание данного в договоре. Также, в случае если недвижимость с существующими проблемами и повреждениями, это должно описываться в договоре, для того, чтобы по истечению срока договора арендатор не подвергался взысканию.

— Арендная плата, которую должен оплатить арендатор, а также счета (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) могут быть потребованы в судебном порядке. Также, одновременно может быть потребовано его выселение. В таких случаях необходимо содействие юриста. Это процедура длится недолго. Расходы будут зависеть от величины суммы арендной платы и общей суммы задолженности.

— Неполученная сумма арендной платы, а также та, которую, предположительно, не возможно получить, может быть заявлена в Налоговой службе. Таким образом, владелец не платит налог, а арендатор будет вынужден в какой-то момент заплатить, так как эти суммы приобретают статус государственных доходов.

 2. АРЕНДА КУРОРТНОГО ЖИЛЬЯ

(МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ 40 КВ.М)

— Договор осуществляется в письменной форме.

— Минимальный срок аренды составляет один (1) месяц.

— Не требуется специального разрешения (ЕОТ) Греческая Организация Туризма.

— Не требуется инициирования в Налоговой службе.

— Договор аренды с личными данными и ИНН арендатора подается в электронном виде в Налоговую службу. Если арендатор является жителем зарубежья и срок аренды действует до трех (3) месяцев, то ИНН не указывается, вносится только лишь номер паспорта и место жительства.

В случае если, владелец имеет цель сдавать жилье в аренду клиентам на меньшие сроки, то необходимо осуществление инициирования в Налоговой службе.

3. АРЕНДА МЕБЛИРОВАННЫХ АПАРТАМЕНТОВ

(МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ 80 КВ.М)

— Договор оформляется в письменном виде.

— Минимальный срок аренды составляет один (1) месяц, максимальный срок- три (3) месяца.

— Разрешается и понедельная сдача в аренду, однако в таком случае необходимо специальное разрешение от (ЕОТ) Греческой Организации Туризма.

— Не требуется инициирования в Налоговой службе.

— Как в случае понедельной сдачи в аренду, так и в случае ежемесячной сдачи в аренду, общий срок аренды не может превышать трех (3) месяцев в один и тот же год.

В случае сдачи в аренду курортного жилья или меблированных апартаментов запрещается сдача в аренду двух недвижимостей одного и того же владельца.

Суммы арендной платы заявляются в Налоговой Службе и подлежат налогообложению.

4. СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЯ

— Минимальная продолжительность аренды помещений профессионального предназначения составляет 3 года и должна оформляться документально.

— Даже если письменный договор согласован не меньший срок, владелец и арендатор связываются обязательствами как минимум на три года. Договаривающиеся стороны могут расторгнуть договор аренды  новым соглашением, подтверждаемым документом с определенной датой, т.е. документом с подтверждением подлинности подписей Государственными учреждениями.

— По истечению 18 месяцев владелец вправе потребовать недвижимость в целях личного пользования, т.е. для коммерческих целей им лично или его детьми, с предпосылкой того, что в прошлом ими осуществлялась коммерческая деятельность с минимальной продолжительностью в тридцать (30) месяцев.  

— По истечению одного года арендатор может покинуть недвижимость, предупредив арендодателя предварительно, за три месяца до дня ухода, вносить как обычно арендую плату до дня ухода и оплатить штраф в размере одной (1) месячной суммы аренды. Сумма арендной платы может быть определена в размере согласованном сторонами. А также может быть скорректирована согласно договоренности сторон. Рекомендуется избегать корректировок в высокой доле, в виду трудности их соблюдения, что в результате приведет в возникновению проблем на протяжении аренды.

— Не указывайте сумму, меньшую согласованной. Помимо налогового правонарушения, это в основном наносит ущерб владельцу, так как в случае если ему придется требовать оплату аренды в судебном порядке, то он не сможет потребовать иную сумму, кроме указанной в договоре аренды. Кроме того, несмотря на устную договоренность, арендатор может оплачивать лишь указанную в договоре арендную плату.

— Доход, полученный от сдачи в аренду, подлежит налогообложению.

— Что касается подключений Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ) и Корпорации Водоснабжения, предпочтительно, чтобы арендатор заключал договора с этими службами  лично. Таким образом, в случае  Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ), с владельца никогда не будет взыскана задолженность арендатора. В случае Корпорации Водоснабжения, действует иное, поэтому желательно, чтобы владелец следил за оплатой счетов арендатором. Конечно же, существует и обеспеченная сумма гарантии, внесенная арендатором в начале аренды.(см. ниже).

— По подписанию договора, всегда в виде гарантии вносится сумма в размере одной или двух месячных арендных плат. Сумма гарантии никогда не должна засчитываться в счет полагающейся арендной платы, так как целью ее удержания является покрытие других счетов и мелких повреждений, причиненных недвижимости. Гарантийная сумма возвращается без оплаты процентов, как только будет подтверждено, что арендатор не имеет задолженностей (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) и недвижимости не нанесены повреждения.

— В случае если недвижимость без существования каких-либо видимых проблем и  повреждений, более верным является описание данного в договоре. Также, в случае если недвижимость с существующими проблемами и повреждениями, данное должно описываться в договоре, для того, чтобы по истечению срока договора арендатор не подвергался взысканию.

— Арендная плата, которую должен оплатить арендатор, а также счета (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) могут быть потребованы в судебном порядке. Также, одновременно может быть потребовано его выселение. В таких случаях необходимо содействие юриста. Это процедура длится недолго. Расходы будут зависеть от величины суммы арендной платы и общей суммы задолженности.

— Неполученная сумма арендной платы, а также та, которую, предположительно, не возможно получить, может быть заявлена в Налоговой службе. Таким образом, владелец не платит налог, а арендатор будет вынужден в какой-то момент заплатить, так как эти суммы приобретают статус государственных доходов.

Вышеупомянутые указания составлены 7/4/2015, согласно с действующими законами.

Сдача дома в аренду: пять советов

Многие задумываются о сдаче дома в аренду. Они могут захотеть получить дополнительный доход, чтобы сэкономить деньги или погасить долг, или они могут рассматривать это как вариант продажи во время спада жилищного строительства, способ подождать, пока ситуация в экономике не улучшится.

Мотивов много, но этот план может стать больше проблем, чем он того стоит, когда не будут приняты соответствующие меры. Вот пять шагов, которые помогут вам двигаться в правильном направлении.

Если вам посчастливилось жить в туристическом районе, например, рядом с пляжем или крупным городом, сдача дома в аренду на короткий или сезонный срок также может быть вариантом. Прежде чем зарегистрироваться в группе краткосрочной аренды, такой как Airbnb, ознакомьтесь с правилами и положениями для этих типов аренды в вашем городе.

Понимание ответственности

Во-первых, вы должны определить, действительно ли вы можете справиться с обязанностью арендодателя.Преимущества аренды многочисленны, например, способность сдерживать вандализм, который часто поражает пустой дом, легкость налоговых льгот и возможность получать доход, покрывающий счета и, возможно, даже приносящий прибыль.

IRS требует, чтобы все доходы от аренды указывались в вашей налоговой декларации.

Однако быть домовладельцем — это еще одна обязанность, которую вам нужно будет вписать в свою жизнь, и можно с уверенностью предположить, что иногда все идет не так гладко.Вам нужно будет заниматься ремонтом и обслуживанием на высшем уровне, собирать арендную плату, выделять больше на страховой полис вашего домовладельца и стараться избегать износа своей собственности, следя за навыками ведения домашнего хозяйства вашим арендатором.

Подготовьте свой дом для съемщиков

На падающем рынке вам, вероятно, не удастся сдать дом «как есть». Арендаторы в такие периоды более внимательны и разборчивы из-за увеличения количества сдающихся в аренду домов, и их ожидания намного выше.

Подготовьтесь к новому жильцу, тщательно очистив дом и убедившись, что техника работает и находится в хорошем состоянии. Если вы решили, что сдаете в аренду комнату или участок в своем доме, убедитесь, что вы можете защитить это место от остальной части дома.

Маркетинг вашего дома

После того, как дом будет отремонтирован, составьте список, описывающий, что делает его привлекательным, чтобы вы могли выставить его на продажу. Обратите внимание на такие обычно желательные функции, как стиральная машина и сушилка, кондиционер и гараж.Используйте условия аренды, чтобы помочь «продать» недвижимость.

Согласно RentalsOnline.com слова и прилагательные, которые помогут вам найти арендатора, включают: «гранит», «ультрасовременный», «бытовая техника из нержавеющей стали», «сводчатые потолки», «клен», «изысканный». , «и» паркетные полы «. Обязательно используйте все условия, применимые к вашему дому.

Затем разместите рекламу дома на авторитетных веб-сайтах и ​​в местных газетах. Кроме того, некоторые агенты по недвижимости будут работать с владельцами, чтобы помочь сдать их дома в аренду, хотя агент будет брать комиссию, если он или она найдет вам арендатора.

Вы также можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая возьмет на себя всю работу по сдаче дома в аренду, но вам придется заплатить им. Стоимость варьируется в зависимости от компании, но часто составляет от 8% до 10% от ежемесячной арендной платы, и могут потребоваться другие сборы.

Нанимайте профессионалов, которые помогут вам сориентироваться в финансовых показателях

Превращение вашего дома в жилую недвижимость для сдачи в аренду может показаться простой задачей, но важно поговорить с юристами по недвижимости и бухгалтерами, чтобы убедиться, что вы соблюдаете налоговое законодательство, постановления о зонировании и местные правила собственности.

Вы можете иметь право на налоговые вычеты, но важно знать, какие именно расходы подлежат вычету. Кроме того, существуют ограничения на то, сколько вы можете удерживать каждый год, и сумма, которую вы можете удержать, может отличаться в зависимости от арендной деятельности, указанной в вашей налоговой декларации.

Адвокат также может помочь вам сориентироваться в правилах арендодателя и арендатора, которые варьируются от штата к штату, и поможет вам понять правила вашего сообщества, регулирующие аренду недвижимости. Вы также можете обратиться за помощью в составлении договора аренды, убедившись, что он соответствует местным законам. Наконец, разговор с адвокатом может помочь вам определить подходящие правила проживания и контакты для экстренных случаев.

Установите стоимость аренды, узнав, какие другие объекты аренды собираются в вашем районе и районе. Помните, что потенциальные арендаторы будут искать выгодные предложения, поэтому установите арендную плату по конкурентоспособной цене и убедитесь, что вы выделили все наиболее ценные аспекты своего дома.

Ключевые выводы

  • Ответственность арендодателя обширна и часто может повлечь за собой непредвиденные расходы.По возможности помогает наличие денежных резервов.
  • При проверке потенциального арендатора рекомендуется тщательная проверка биографических данных. Обязательно попросите несколько рекомендаций от потенциальных арендаторов.
  • Знайте свои права и права арендаторов — неплохо ознакомиться с Законом о внесении поправок в закон о справедливом решении жилищных вопросов (FHA).
  • Согласно исследованию Renthop. com, в пик сезона вы можете арендовать квартиру еще дороже. Июль-сентябрь — лучшее время для поиска арендатора; однако эта сезонность может варьироваться от города к городу.
  • Если у вас есть дом на озере, рядом с пляжем или недалеко от другого сезонного объекта, возможно, стоит изучить платформы для краткосрочной аренды.

Осторожно с арендаторами экрана

Начните поиск арендатора, как только ваша недвижимость будет готова к показу. Затем очень и очень тщательно выбирайте арендатора. Вы должны иметь возможность полагаться на этого человека не только в плане своевременной оплаты аренды, но и в поддержании вашего дома в хорошем состоянии. Кроме того, если это человек, с которым вы, возможно, живете, изучите его привычки, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

Не забудьте собрать рекомендации потенциальных арендаторов и проверить их кредитные истории. При досмотре жильца также следует соблюдать меры предосторожности — в конце концов, этот человек — незнакомец. Как только вы найдете подходящего арендатора, попросите разумный залог и составьте соответствующий график платежей.

Итог

Сдача дома в аренду может быть выгодна как для владельцев, так и для арендаторов⁠, но только в том случае, если вы потратите время на устранение и предотвращение потенциальных ловушек.В конце концов, это все еще твой дом.

Как сдать дом в аренду: пошаговое руководство

Скорее всего, вы слышали ужасные истории от случайных домовладельцев о дорогостоящих выселениях, разрушенных квартирах и «арендаторах из ада». Возможно, вы знаете дюжину причин, по которым вам не следует сдавать свою собственность в аренду. Кроме того, вы можете даже не понимать , как сдавать в аренду свой дом… но все же вам может просто понадобиться превратить свой дом в арендуемую недвижимость. Возможно, вы…

Хотите больше подобных статей?

Создайте учетную запись сегодня, чтобы получать лучшие статьи блога BiggerPocket на свой почтовый ящик

Бесплатно зарегестрироваться
  • Пытался продать — но рынок инвестиционной недвижимости слабый
  • Временно выведены за пределы участка на работу
  • Должны больше, чем стоит ваш дом, но могут покрывать ипотеку за счет дохода от аренды
  • Реализовал невероятные возможности увеличения благосостояния, которые сдача в аренду может обеспечить ваше финансовое будущее.

Да, плохие истории привлекают больше всего внимания и прессы. Но вот факты: каждый день миллионы домовладельцев сдают дома хорошим арендаторам. При правильном планировании и подготовке вы сможете свести к минимуму хлопоты и превратить свой дом в прибыльное предприятие.

Покупка вашей первой арендуемой собственности — это только начало вашего пути к недвижимости, потому что быть хорошим арендодателем почти так же важно, как заключать выгодные сделки. Бесплатное руководство BiggerPockets Как стать арендодателем: управление арендуемой недвижимостью для инвесторов в недвижимость научит вас всему — от установления арендной платы до урегулирования выселения.

Стоит ли сдавать дом в аренду?

Первый вопрос, который нужно задать себе: следует ли вам сдавать или продавать свой дом? Я хотел бы обосновать, почему вам следует сдавать дом в аренду. Вот почему.

  • Ваш основной дом, хотя и является жизненной необходимостью, обычно не является активом или вложением. Актив приносит вам деньги. Обязательства стоят вам денег. Сдавая свой дом в аренду, вы превращаете пассив в актив.
  • Вы можете сохранить свою собственность, пока доход от аренды погашает ипотеку . Со временем стоимость арендуемой собственности (надеюсь) будет расти и увеличивать ваше благосостояние. Если вы можете сдать дом в аренду больше, чем ваши ежемесячные расходы, вы также получите дополнительный ежемесячный денежный поток. Это цель всех потенциальных арендодателей, и мы в BiggerPockets хотим помочь вам в ее достижении.
  • Начните свою инвестиционную карьеру без дополнительных затрат. Аренда вашей собственности может быть первым шагом в испытанном методе накопления богатства. Многие инвесторы в недвижимость начинают этот путь — сдавая свои дома в аренду по мере того, как они перестраиваются на более крупные или лучшие.Это также может помочь в финансировании вашего выхода на пенсию, поскольку к тому времени, когда вы будете готовы выйти на пенсию, вы можете в конечном итоге владеть несколькими объектами недвижимости «бесплатно и без оплаты», обеспечивая ежемесячный доход от аренды или единовременную выплату в случае продажи.
  • Сохранить возможность вернуться в этот дом . Это особенно полезно, если вы были вынуждены быстро переехать из-за временного переезда на работу.

Связано: 4 причины, по которым ваш дом, вероятно, не будет хорошо сдан в аренду

Поиск арендаторов

Когда дело доходит до привлечения арендаторов для аренды дома, маркетинг играет ключевую роль.Вам нужно привлечь как можно больше потенциальных арендаторов, чтобы у вас был самый большой пул на выбор. Ниже приведены три простых способа продать недвижимость:

  • Craigslist: Это один из крупнейших ресурсов в Интернете, где проще всего найти арендаторов. Возможно, лучшая часть? Craigslist является бесплатным, если вы не находитесь в нескольких избранных городах. (Совет от профессионала: не указывайте здесь адрес. Просто в целях безопасности укажите общее местоположение). Вы также можете разместить свое объявление на других сайтах для сдачи в аренду, таких как Trulia, Zillow или PadMapper.
  • Знаки двора: Один из старейших, но наиболее успешных способов продать вашу аренду — это простая вывеска «Сдается» во дворе. Однако самым большим недостатком знака является мгновенное уведомление любого проезжающего мимо дома о свободном доме.

Предварительный отбор претендентов на аренду

Когда вы получаете звонок или сообщение от потенциального арендатора, всегда предварительно проверяйте его перед личной встречей. Самый простой способ сделать это — установить критерии аренды и объяснить их по телефону.Мои критерии до типичного процесса подачи заявки на аренду выглядят так:

  • Валовой ежемесячный доход должен примерно в три или более раз превышать ежемесячную арендную плату
  • Благоприятный кредитный рейтинг
  • Работа — с приемлемым подтверждением (например, квитанциями о заработной плате) требуемого ежемесячного дохода
  • Хорошие отзывы от всех предыдущих домовладельцев
  • Согласитесь с общим разрешенным количеством жильцов (например, двое на спальню в соответствии с законодательством штата).

Вы можете прочитать этот список по телефону потенциальному арендатору и спросить его, соответствуют ли они этим требованиям.Если они этого не сделают, не сдавайте им дом, не тратьте время на их дальнейший просмотр или даже не заказывайте показ.

Связано: Проверка клиентов: полное руководство

Стоит ли использовать менеджера по недвижимости?

Следует ли вам управлять имуществом самостоятельно или нанять управляющего имуществом для ухода за ним? Как правило, управляющий недвижимостью взимает примерно 10 процентов ежемесячной арендной платы плюс 50 процентов арендной платы за первый месяц, когда въезжает новый арендатор.

В обмен на эту плату управляющий недвижимостью обычно:

  • Объявление для поиска новых арендаторов
  • Обработка заявок на аренду
  • Подписать договор аренды
  • Собрать ежемесячную арендную плату
  • Следите за финансовой отчетностью
  • График текущего ремонта
  • Издание юридических уведомлений
  • Обеспечение соблюдения правил аренды
  • Понимать законы об арендодателях и арендаторах и ориентироваться в них
  • Удаление файлов.

Связано: Чем занимается управляющий недвижимостью?

Сколько нужно брать за аренду?

Вы не можете произвольно решать, какую ренту вы хотите взимать — это решение принимает рынок. Ваша задача — определить справедливую рыночную арендную плату для вашего дома путем исследования. Как правило, ваш дом сдается примерно за ту же сумму, что и другая арендуемая недвижимость с таким же расположением, размером и состоянием. Начните с поиска аналогичной недвижимости на Craigslist и Zillow.

Чтобы получить наиболее подробную информацию о справедливой рыночной арендной плате за недвижимость, введите адрес в Оценщик арендной платы BP Insight. Мы предоставим данные об этом и подобных свойствах. Этот инструмент ищет наиболее похожие объекты в вашем районе и оценивает арендную плату за вашу собственность на основе этих результатов.

Также учтите:

  • Объезжаем и ищем указатель «Сдается»
  • Звонок в управляющую компанию
  • Спрашивать у других домовладельцев
  • Просмотр местных газет.

Связано: Сколько стоит арендная плата в 2020 году: Руководство арендодателя

А как насчет залога?

Страховой депозит — это денежная сумма, которую арендатор уплачивает за выполнение условий договора аренды. Однако помните — это залог, а не комиссия. Эти деньги следует хранить на отдельном банковском счете и возвращать арендатору при выезде за вычетом любых повреждений, которые необходимо отремонтировать.

Многие штаты ограничивают сумму, которую вы можете взимать, поэтому обязательно ознакомьтесь с любыми местными ограничениями.Обычно я беру сумму, эквивалентную ежемесячной арендной плате, в качестве гарантийного депозита, хотя я могу взимать больше, если у арендатора есть что-то в своем прошлом, что меня беспокоит (подробнее об этом позже).

Процесс подачи заявления на аренду

Всегда подавайте заявку каждому потенциальному арендатору, который заинтересован в аренде вашего дома, даже если вы не заинтересованы. В конце концов, вы не хотите, чтобы вас считали дискриминационным. Фактическая заявка на аренду должна включать различную информацию — как минимум:

  • Имена всех потенциальных арендаторов
  • Дата рождения
  • Номер социального страхования
  • Телефон
  • Дополнительный номер телефона
  • Предыдущие адреса (за последние пять лет)
  • Текущий работодатель (имя, дата приема на работу, доход, контактная информация)
  • Предыдущие работодатели (имя, дата приема на работу, доход, контактная информация)
  • Контактная информация для экстренных случаев
  • Выпуск информационного сообщения
  • Подпись для всех арендаторов.

Всегда — повторяю, всегда — требовать регистрационный взнос. Это должно покрыть расходы на проверку биографических данных. Однако, прежде чем беспокоиться о компонентах проверки, которые стоят ваших денег, сначала отсканируйте заявку на аренду, чтобы убедиться, что кандидаты соответствуют вашим первоначальным критериям.

Проведение фоновых и кредитных проверок

Существуют различные источники проверки арендаторов, которые можно использовать для проведения фоновой проверки или проверки кредитоспособности арендатора. Многие приложения для управления недвижимостью также предлагают встроенные инструменты проверки.

Прежде чем копаться в данных проверки, вам необходимо решить, какой тип фона или кредитный рейтинг вы позволите. Это во многом зависит от вашего местоположения и силы вашего рынка недвижимости. Вещи, к которым стоит присмотреться:

  • Уголовные преступления
  • Заявлено о предварительном выселении
  • Осуществлено предварительное выселение
  • Банкротство
  • Решения
  • Другая криминальная или плохая финансовая история.

Проверка доходов и проверка кредитной истории

Ваше заявление об аренде должно включать подпись «разглашение информации», которая позволит вам проверить их претензии. Начни со своей работы. В заявлении на аренду следует указать имя и номер телефона их текущего работодателя, поэтому позвоните и поговорите с менеджером, владельцем или менеджером по персоналу. (Часто вам потребуется отправить по факсу подпись о разглашении информации.)

Затем следует задать следующие важные вопросы:

  • Сколько сейчас зарабатывают арендаторы?
  • Как долго там проработали арендаторы?
  • Считается ли эта работа временной?

Затем позвоните своим предыдущим арендодателям, по крайней мере, за последние пять лет.Обязательно проведите предварительную проверку арендаторов (например, проверку биографических данных и проверку кредитоспособности), чтобы увидеть, появляются ли какие-либо другие адреса, которые могут указывать на то, что они удобно «забыли» указать арендодателя, у которого они арендовали.

При разговоре с предыдущими арендодателями подумайте о том, чтобы задать следующие вопросы:

  • Как долго арендатор арендовал у вас?
  • Какова была их ежемесячная арендная плата?
  • Подал ли арендатор надлежащее уведомление при отпуске?
  • Был ли арендатору возвращен залог?
  • Вы бы снова сдавали аренду этому арендатору?

Связано: 12 Контрольные вопросы, которые необходимо задать арендодателю

Принятие или отказ в приеме заявителя на аренду

Чтобы избежать жалоб на дискриминацию, всегда обрабатывайте заявки на аренду в порядке очереди. Обрабатывайте каждую заявку на аренду, пока не обнаружите, что заявитель не соответствует требованиям.

Когда вы отклоняете заявителя на аренду, важно, чтобы вы четко задокументировали причины отказа арендатору, чтобы избежать жалоб на дискриминацию. Всегда сообщайте арендатору письменное уведомление.

Когда вы найдете заявителя на аренду, который соответствует всем вашим требованиям, вы можете устно сообщить своему будущему арендатору, что он одобрен.

Договоры аренды

Вы можете получить договор аренды для конкретного штата в проверенной юристом библиотеке аренды BiggerPockets, которая включает формы для всех 50 штатов.

Большинство арендодателей выбирают аренду на один год, чтобы как можно дольше удерживать своих арендаторов в арендуемом доме, сводя к минимуму оборот. Хотя договоры аренды обычно различаются по продолжительности и содержанию, большинство договоров аренды содержат следующую информацию:

  • Имена арендаторов
  • Адрес сдачи в аренду
  • Срок действия договора аренды
  • Ежемесячная арендная плата
  • Сумма залога
  • Несвоевременное определение размера платы, штрафы и сборы
  • Законодательство об арендодателях
  • Отчет о состоянии подачи
  • Политика аренды
  • Положения за или против домашних животных, коммунальные услуги, курение и т. Д.

Заключение договора аренды

Заранее ознакомьтесь с договором аренды и отметьте все области, на которых требуется подпись или инициалы, с помощью стикеров или маркера.Таким образом, ничего не будет забыто или упущено. Когда вы встречаетесь с арендатором, пошагово объясните им все положения договора аренды и попросите подписать его по ходу дела. Это может занять много времени, но это поможет защитить вас через несколько месяцев, когда арендатор скажет: «Я этого не знал».

Осмотр имущества перед заселением

К этому времени внесены ежемесячная арендная плата и гарантийный депозит, подписан договор аренды. Теперь важно сделать последнее, прежде чем передать ключи арендатору: отчет о состоянии въезда.Это просто документ, который подписывает арендатор и подробно документирует состояние арендуемой собственности при вступлении во владение.

Дайте арендатору некоторое время прогуляться по арендуемой собственности и осмотреть ее. Поощряйте их записывать состояние каждой комнаты. Также подумайте о том, чтобы сфотографировать или снять видео на видео перед передачей ключей. Это будет еще одним свидетельством того, что в будущем арендатор переедет.

Кроме того, рассмотрите требование о том, чтобы арендаторы имели страховку.Страхование арендатора сродни страхованию домовладельца, но оно защитит имущество арендатора в случае неприятностей, таких как пожар или кража.

Оформление документов возможно, но ваше путешествие только начинается. Как арендодатель, вы обязаны следить за тем, чтобы ежемесячная арендная плата выплачивалась вовремя, при необходимости взимались штрафы за просрочку платежа, при необходимости выполнялись ремонтные работы и велась своевременная бухгалтерская отчетность.

Удачи!

Какие еще вопросы у вас есть по поводу сдачи вашей собственности в аренду?

Обсудим ниже в комментариях.

6 советов по аренде комнаты в вашем доме

Сдать комнату в вашем доме иногда выгоднее, чем сдать в аренду всю собственность.

Он предлагает большую гибкость для вашего личного использования других комнат, а аренда нескольких комнат часто может быть более прибыльной, чем аренда всего дома по одному договору аренды.

Количество людей, живущих в совместных домашних хозяйствах, растет. В 2012 году около 22 миллионов домохозяйств имели такую ​​схему, из них 9.7 миллионов были молодыми людьми, живущими в чужом доме.

У многих домовладельцев есть лишняя или две комнаты, которые они никогда не используют.

Сдать один из них можно было бы решением немного дополнительных денег. Тем не менее, пожалуйста, проверьте законы своего штата и округа, чтобы убедиться в соблюдении жилищных требований, лицензий и требований к оплате.

Вот шесть советов, которые вам нужно знать, прежде чем начинать продавать свою комнату.

1. Подготовить дом

Если у вас когда-либо были дети, вы, вероятно, знаете, что такое защита от младенцев — кропотливый обход каждой комнаты, чтобы убедиться, что вы приняли все необходимые меры безопасности, чтобы уберечь вашего малыша от вреда.

Вам нужно так же тщательно обойти свой дом, «проверяя его арендатор», прежде чем вы даже решите показать его незнакомцам, чтобы обеспечить сохранность ваших вещей.

  • Установите ригели на двери каждой спальни (используйте замки SmartKey)
  • Снимите самоблокирующиеся дверные ручки для предотвращения блокировки
  • Положите алмазный теннисный браслет в несгораемый сейф.
  • Исправьте все, что требует небольшого внимания. Если вам нужно ударить микроволновку сбоку, чтобы она заработала, самое время купить новую.

Затем вам нужно решить, какую комнату или комнаты вы будете снимать.

Можно получить больше денег, если в номере есть собственная ванная комната. Вы можете подумать о том, чтобы снять главную спальню и снять себе спальню поменьше. Подвал с кухней может быть еще более прибыльным, поскольку он обеспечивает большую конфиденциальность, чем общий уровень.

2. Выясните, что взимать

Посмотрите рекламу на Craigslist или подпишитесь на такую ​​услугу, как Roommates. com или EasyRoommate.Это должно дать вам приблизительное представление о том, что вы можете ожидать, исходя из вашего почтового индекса и типа номера, который вы предлагаете.

Полученные вами деньги являются налогооблагаемым доходом. Хорошая новость в том, что теперь у вас есть вычеты и вы можете требовать возмещения расходов — по крайней мере, в отношении той части собственности, которая используется в качестве аренды. Например, новый ковер в спальне арендатора — это вычитаемые расходы, а новый ковер для всего дома — нет.

Налоговый эксперт (или TurboTax) может помочь вам в этом.

3. Определите ваши не- переговорные

Будьте честны с собой. Если вы не можете терпеть курильщика или склонного к вечеринкам студента колледжа, скажите об этом в своем объявлении. Если вам нужен кто-то, кто может оставаться здесь не менее шести месяцев, укажите это тоже. Так вы сэкономите много времени.

В противном случае у вас возникнет искушение принять курильщика / домашнее животное / что угодно, потому что вы не установили для себя четких границ.

Если вы живете в нескольких минутах ходьбы от ресторанов, имеете доступ к бассейну, живете рядом с колледжем, допускаете домашних животных или имеете любые другие льготы, перечислите их в своем объявлении.

Не забывайте размещать потрясающие фотографии. Если вы этого не сделаете, многие люди пропустят вашу страницу.

Связано: The Landlord’s Guide to Marketing with Craigslist

4. Используйте свою интуицию, но не дискриминируйте

Подумайте, о чем вы хотите спросить потенциального арендатора в первом разговоре. В Руководстве арендодателя по отбору арендаторов мы приводим контрольный список для проверки, который поможет вам объективно оценить каждого кандидата.

Узнайте, в каком положении находится каждый кандидат, и найдите дыры в их рассказах.Если заявитель говорит, что работает или утверждает, что является студентом, попросите предоставить доказательства, например квитанции о заработной плате или подтверждение зачисления в колледж.

Также убедитесь, что вы не только запрашиваете рекомендации и контактную информацию предыдущих домовладельцев, но и звоните им.

Прежде всего, убедитесь, что вы предоставляете равные жилищные возможности и избегаете дискриминации (и ее проявления).

Связано: Знайте, что считается незаконной дискриминацией

5.Подтвердить с помощью проверки кредитоспособности

Если собеседование и проверка рекомендаций прошли успешно, запустите проверку кредитоспособности. Cosy позволяет очень легко и быстро проверить кредитоспособность арендатора. Это бесплатно и для домовладельцев.

С Cozy вы получите отчет от Experian, и на основе того, что в нем говорится, вы сможете решить, будет ли кандидат хорошим арендатором для вас. Отчет будет автоматически оплачен клиентом и предоставлен ему, поэтому он вам ничего не стоит.

Связано: Easy Tenant Credit Checks for Landlords

6. Используйте письменный договор аренды

Заключите договор аренды в письменной форме вместо устной договоренности. Все по-разному запоминают устное соглашение, и его сложно доказать в суде.

При создании письменного договора аренды не забудьте указать следующие атрибуты, в которых вы и ваш арендатор подпишетесь:

  • Сколько будет арендная плата
  • Дата уплаты денег
  • Будет ли платить арендатор коммунальные услуги, и если да, то какие и в каком проценте
  • Как вы будете обращаться с едой, помещением в холодильнике, прачечной, помещениями общего пользования
  • Любые другие заботы, которые у вас есть (уборка, парковка, тишина и т. Д.)

Как только вы начнете покрывать хороший процент своей ипотечной ссуды за счет арендатора в вашем доме, вы можете задаться вопросом, почему вы так долго начали это делать.

Что еще?

Есть ли у вас опыт сдачи в аренду части дома? Что вы посоветуете?

Дайте мне знать в комментариях ниже.

10 советов по аренде комнаты в вашем доме

В этой статье:

Аренда комнаты в вашем доме — распространенный способ заработать дополнительный доход или помочь выплатить ипотечный кредит.Согласно данным исследования Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2019, 24% покупателей жилья говорят, что важно иметь возможность сдавать в аренду часть своего дома, пока они там живут. Но прежде чем вы начнете продавать свою запасную спальню, вам нужно понять, как снять комнату в своем доме, и определить, подходит ли она вам.

10 советов по сдаче комнаты в доме

Воспользуйтесь этими 10 советами, которые помогут вам сдать комнату в доме:

1.Ознакомьтесь с законодательством вашего штата об арендодателях и квартиросъемщиках

.

В отношении аренды комнат в вашем доме могут существовать местные законы, аналогичные законам, регулирующим аренду вашего дома, в том числе:

Ограничения по количеству людей, которые могут проживать в собственности. В некоторых штатах и ​​городах может быть ограничено количество посторонних людей, которые могут занимать дом.

Правила поддержания норм обитаемости жилища. Вы можете нести ответственность за содержание туалетов, отопление, замки, доступ к естественному свету и другие удобства.Если вы не сохраняете собственность, ваш арендатор может иметь право на законных основаниях удерживать арендную плату.

Обязательства арендодателя. Убедитесь, что вы знаете (и выполняете) свои обязанности арендодателя, которые могут включать ремонт дома, обработку просроченных платежей, а также то, когда или если вы можете войти в помещение арендатора.

Ограничения внутри товарищества собственников жилья. Если вы являетесь членом ТСЖ, разрешают ли вам снимать комнату в вашем доме? Прежде чем принимать арендатора, ознакомьтесь с уставом вашего ТСЖ и местными законами о зонировании.

Всегда полезно позвонить в местный жилищный орган и посетить веб-сайт правительства вашего города, чтобы найти правовую информацию об аренде комнаты в вашем районе.

2. Обратитесь в свое страховое агентство

Проверьте свой страховой полис домовладельцев, чтобы узнать, нужно ли вам добавить какое-либо покрытие, например страхование домовладельца. Некоторые страховые агентства могут запретить аренду или взимать более высокую ставку, если у вас есть арендаторы. Сдача комнаты в аренду также может увеличить вашу ответственность и риск материального ущерба, что может повлиять на страховые ставки.

3. Подготовить дом

Перед тем, как сдавать комнату в аренду, вам необходимо осмотреть весь дом, чтобы убедиться, что он безопасен и соответствует всем применимым стандартам обитаемости. Вот некоторые вещи, которые вы можете сделать:

  • Установить засовы с ключом на двери каждой спальни.
  • Снимите самоблокирующиеся дверные ручки для предотвращения блокировки.
  • Храните ценные вещи в сейфе или сейфе.
  • Исправьте все, что требует ремонта или обслуживания, включая бытовую технику, лестничные перила, арматуру, стены и пол.

4. Решите, какую комнату сдавать в аренду

Большинство домовладельцев хотят оставить главную спальню себе. Но это лучший вариант? В частности, если к дому примыкает собственная ванная комната, возможно, вам удастся найти арендатора, если вы отдадите ему главную спальню. Кроме того, вы даже можете взимать дополнительную плату за аренду. Если у вас есть подвал с ванной комнатой и небольшой кухней, это обычно предпочтительный вариант аренды комнаты как для арендаторов, так и для домовладельцев, особенно если есть отдельный вход.

5. Определите размер арендной платы

Вы можете проверить сайты аренды, такие как HotPads, чтобы определить рыночную стоимость аренды комнаты в сопоставимых домах. Исследование 2019 года, проведенное экономистом HotPads Джошуа Кларк, показало, что самый дорогой рынок для аренды комнаты — это Сан-Франциско с ценой 1375 долларов в месяц, а наименее дорогой рынок — Питтсбург с ценой 650 долларов в месяц — разница в 725 долларов колоссальная. Обязательно учтите следующие факторы, которые могут увеличить сумму, которую арендатор готов платить за аренду комнаты:

  • Собственная ванная комната
  • Персональная кухня
  • Отдельный вход
  • Доступ в бассейн или фитнес-центр
  • Палуба, барбекю или другой уличный инвентарь
  • Стиральная и сушильная машина на месте
  • Гараж или другая парковка во дворе

Также важно определить, как арендатор будет платить за коммунальные услуги, такие как газ, вода, электричество, телевидение и Интернет.Есть два основных типа арендной платы, которые вы можете использовать для включения коммунальных платежей:

Фиксированная арендная плата: Фиксированная ежемесячная плата, которая включает в себя стоимость коммунальных услуг.

Переменная стоимость аренды: Базовая цена аренды помещения плюс процент от ежемесячных коммунальных услуг, которые могут варьироваться в зависимости от использования.

6. Размещать объявление о сдаче комнаты

Рекламируйте свою комнату для аренды в Интернете через такие сети, как HotPads. Вы хотите, чтобы ваше объявление об аренде точно отображало жилые помещения и местоположение, в том числе:

  • Размер спальни
  • Включение собственной ванной комнаты
  • Любые общие помещения, такие как прачечная, кухня и гостиная
  • Парковка во дворе
  • Правила обращения с домашними животными и курением
  • Удобство ресторанов, парков и магазинов
  • Дополнительные льготы, такие как доступ к бассейну, гидромассажной ванне или другому месту для отдыха

Включите не менее 10 высококачественных фотографий интерьера и экстерьера, а также информацию о сроке аренды, сумме гарантийного депозита, цене аренды и способах ее расчета.

Если вы планируете сдать в аренду весь дом, обратите внимание на Zillow Rental Manager — в нем есть простые инструменты для проверки арендаторов, создания договоров аренды и сбора арендной платы через Интернет, чтобы упростить этот процесс.

7. Попросите заинтересованных арендаторов заполнить заявку на аренду.

Когда вы сдаете комнату в аренду, вы становитесь соседом по комнате и домовладельцем, проживающим в ней, а это значит, что вам нужно будет соблюдать законы арендодателя и арендатора и справедливое жилищное законодательство. Заявка на аренду поможет вам понять биографию и историю заявителя, чтобы понять, будет ли он надежным арендатором.Вы сможете:

Узнайте больше об их истории аренды. Свяжитесь с предыдущими арендодателями, чтобы определить, регулярно ли выплачивалась вовремя арендная плата, и были ли какие-либо жалобы на шум или проблемы с соседями.

Дайте кандидатам возможность объяснить расхождения. Заявление должно содержать подробную информацию о любых предыдущих банкротствах, выселениях и уведомлениях, которые могут повлиять на ваше решение принять заявителя. Представив эту информацию в приложении, потенциальный арендатор сможет объяснить эти проблемы.

Определите, могут ли они позволить снять комнату . Используйте информацию о доходах и занятости заявителя, чтобы убедиться, что они соответствуют указанному вами соотношению дохода к арендной плате.

Дисквалифицируют арендаторов, не отвечающих минимальным требованиям. Если арендатор не может соблюдать правила в отношении вашего домашнего животного или курения, вы можете дисквалифицировать его. В вашем соглашении об аренде должны быть четко указаны все правила проживания в доме, которые могут исключать арендаторов.

8.Завершите проверку биографических данных и кредитоспособности

После того, как вы определили, что кандидат соответствует требованиям, вы можете просмотреть его, чтобы проверить его информацию. Zillow Rental Manager позволяет быстро и легко выполнить проверку данных и кредитную историю. Если во время проверки возникает проблема, из-за которой вы дисквалифицируете кандидата, обязательно сообщите им, почему вы отклонили их заявку. Вы также должны указать в заявлении, кто несет ответственность за оплату проверки.

9. Определите границы в договоре аренды

Когда вы найдете кандидата, который соответствует вашим требованиям, вы захотите обсудить свои внутренние правила и возможность их обсуждения.Составьте стандартный договор аренды и приложите список правил, чтобы убедиться, что вы и ваш арендатор находитесь на одной странице, прежде чем снимать комнату в вашем доме.

A Договор аренды комнаты должен включать:

  • Продолжительность аренды
  • Сумма гарантийного депозита, когда он подлежит оплате и на каких условиях он может быть удержан
  • Сумма аренды
  • Срок оплаты аренды, порядок ее взимания и применимые штрафы за просрочку платежа.
  • Оплачивает ли арендатор коммунальные услуги или они включены в арендную плату
  • Ожидания в отношении общих пространств, таких как прачечная, кухня и гостиная
  • Кто отвечает за чистку и техническое обслуживание
  • Правила в отношении парковки, домашних животных, курения, режима тишины и гостей

Запишите договор аренды с помощью юриста или юрисконсульта, чтобы убедиться, что вы все покрыли, а затем обсудите его со своим арендатором. После того как вы подписали и поставили дату, договор аренды становится юридически обязательным.

10. Задокументировать арендные доходы и вычеты из расходов

Доход, полученный от аренды комнаты в доме, облагается налогом, поэтому рассмотрите возможность открытия отдельного расчетного счета для бизнеса, чтобы отслеживать свои доходы от аренды и ваши расходы, связанные с содержанием и содержанием.

Можно вычесть многие обычные домашние расходы, хотя их особенности зависят от местоположения. Например, если частная жилая площадь арендатора составляет 20% от площади вашего дома, вы можете вычесть 20% своих расходов по следующим категориям:

Обновления: Они могут включать краску, окна или пол.

Ремонт или замена: К ним относятся сантехнические, кровельные и другие ремонтные работы для сохранения пригодности дома.

Коммунальные услуги: Обычно в эту категорию входят основные коммунальные услуги, такие как вода, газ, электричество и мусор.

Страхование: Вы можете вычесть часть страховки домовладельцев и ипотечного кредита.

Безопасность: В эту категорию входят такие функции, как система безопасности или запирание ворот.

Амортизация вашего дома: Обязательно соблюдайте правила, установленные IRS.

Если вы даете арендатору какие-либо скидки или скидки, обязательно их документально подтвердите. Например, если вы соглашаетесь вычесть 100 долларов из месячной арендной платы в обмен на работу в саду, вы можете вычесть это как расходы.

Плюсы и минусы аренды комнаты в вашем доме

Есть множество преимуществ и недостатков совместного проживания. Самое важное — убедиться, что все жители довольны своей жизненной ситуацией — вот почему так важно учитывать эти плюсы и минусы сдачи комнаты в аренду.

Преимущества аренды комнаты

Домовладельцы часто решают сдавать комнату для дополнительного дохода, но есть много других преимуществ, которые дает сосед по комнате, в том числе:

  • Возможность быстрее погасить ипотеку
  • Дополнительные деньги на содержание дома и модернизацию
  • Дополнительная пара рук для помощи по дому
  • Повышенное чувство безопасности, если вы сейчас живете один
  • Кому-нибудь присмотреть за домашними животными, если вас нет в городе

Недостатки аренды комнаты

Хотя сосед по комнате приносит определенные преимущества, у сдачи комнаты в аренду есть и недостатки, например:

  • Проблемы безопасности, если вы еще не знаете соседа по комнате
  • Возможно неудобное жилое положение
  • Беспокойство о краже или повреждении
  • Незнакомые гости приглашены арендатором
  • Несовместимые личности или жизненные привычки

Подходит ли вам аренда комнаты?

Перед тем, как принять решение об аренде комнаты в доме, важно учитывать текущую жизненную ситуацию. Вот несколько факторов, которые могут помочь вам принять решение:

Достаточно ли у вас места для размещения другого человека? Если у вас небольшая жилая площадь и небольшая кухня, вы можете почувствовать себя подавленным или неудобным, если сдадите комнату незнакомцу.

Можете ли вы жить с другими? Аренда комнаты в вашем доме может уменьшить чувство уединения, которое ценят многие домовладельцы. Вы вообще ладите с людьми, у которых разные личности? Готовы ли вы пойти на компромисс в определенных вещах?

Есть ли на борту лайнеры другие члены вашей семьи? 86% покупателей, купивших дом в прошлом году, живут с кем-то еще, и добавление соседа по комнате затрагивает всех в доме.Обязательно обсудите это со всей семьей.

Есть ли в вашем доме места, к которым арендатор не должен иметь доступ? Сдать комнату в доме — значит разделить подъезды и жилые помещения. Если у вас есть личный кабинет или комната, к которой вы не хотите, чтобы арендатор имел доступ, подумайте об установке замка на двери.

Для получения дополнительных статей, советов и тенденций по аренде комнаты в вашем доме и работе в качестве арендодателя посетите ресурсный центр Zillow’s Rentals.

Сдам комнату в доме | Подробное руководство

Если вы домовладелец или арендатор, у вас есть дополнительных места , то аренда комнаты может показаться заманчивым вариантом для заработка дополнительных денег.

И вы не одиноки — совместное жилье было растущей тенденцией за последнее десятилетие. Согласно исследованию Pew Research Center, проведенному в 2017 году, более 7 миллионов взрослых проживают совместно.

Однако, прежде чем вы начнете размещать рекламу в Интернете, важно понять юридические различия между арендой комнаты в вашем доме и отношениями арендодатель-арендатор .

Вот несколько советов , которые помогут уберечь вас от юридических проблем, а начнут получать пассивный доход .

Выбор правильной юридической формы для вашей ситуации

Если вы арендуете — Договор субаренды / аренды комнаты

Сдача комнаты кому-либо в аренду, когда вы сами являетесь ее арендатором, называется субарендой .

В этом соглашении субарендатор заключает с вами отдельный договор . Субарендатор должен соблюдать первоначального договора аренды и соглашаться с условиями, изложенными в договоре субаренды.

Вы будете продолжать выплачивать арендную плату арендодателю , а субарендатор будет платить вам арендную плату .

У каждого штата и определенных городов есть свои собственные постановления относительно субаренды .

Нью-Йорк, например, запрещает ограничение субаренды в договоре аренды. Убедитесь, что вы понимаете, что такое субаренда, прежде чем подписывать какое-либо соглашение.

В почти в каждом экземпляре вам нужно будет спросить разрешения у арендодателя и убедиться, что вам разрешено сдавать в субаренду в соответствии с условиями первоначального договора аренды.

Если вы домовладелец — договор аренды / аренды

Вы не могли и мечтать о более успешной жизненной цели, чем , наконец, покупка собственного дома .

Однако домовладение — это дорогостоящее мероприятие , и вы думали, как обеспечить дополнительный поток доходов , чтобы оплачивать все это.

Сдать дополнительную комнату в доме — идеальное решение, но сначала вам нужно сделать две вещи :

Шаг 1. При необходимости получить разрешение всех заинтересованных сторон

Ипотечные компании

Если вы платите за дом , то сдача комнаты кому-либо — отличный способ минимизировать ежемесячные расходы по ипотеке .

Тем не менее, ваш ипотечный кредитор часто требует их согласия , прежде чем вы начнете процесс поиска кого-то для аренды вашей комнаты.

Как правило, сдача в аренду части вашего дома, , пока это ваше основное место жительства , не окажет негативного влияния на вашу ипотеку.

Страховые компании

Подобно ипотечным кредиторам, большинство страховых компаний домовладельцев просто просят вас проинформировать их перед тем, как сдавать в аренду комнату в вашем доме.

Есть определенные меры предосторожности , о которых следует помнить, если вы решите сдать комнату и сохранить свой стандартный страховой полис.

Базовое страхование домовладельцев часто не обеспечивает надлежащую защиту от любого ущерба, который может быть причинен арендатором, поскольку ваша собственность больше не соответствует условиям страхового полиса , занимаемого владельцем, или полиса страхования на одну семью .

Рассмотрите возможность подачи заявления на страховку арендодателя или арендатора e.

Помимо покрытия расходов на ремонт вашего дома или потерянного имущества, страхование домовладельца позволит вам взыскать любые невыплаченные арендные платежи .

Страхование арендодателя также действует как страхование ответственности в случае травмы вашего арендатора и поможет вам компенсировать судебные издержки , если вам когда-либо будет предъявлен иск.

Страхование арендатора может быть оформлено на имя вашего арендатора и защитит его личные вещи , например, в случае пожара.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вам больше не нужно разрешение от третьих лиц, чтобы сдавать в аренду комнату в вашем доме.

Этап 2: Составьте договор аренды

Договор аренды, также известный как договор аренды, является юридически обязательным договором между домовладельцем и арендатором.

Вы и ваш арендатор должны подписать договор аренды , в котором оговаривается срок аренды и сумма арендной платы в месяц, а также различные другие требования.

Как домовладелец, желающий сдать комнату в аренду, после подписания договора аренды вы официально становитесь домовладельцем , и вы должны соблюдать определенные законы о домовладельцах-арендаторах вашего штата — обязательно просмотреть их .

Например, многие штаты требуют, чтобы минимальный срок , который должен предлагаться в договоре аренды, составлял один год .

Общий пример типичных правил для арендодателя и арендатора :

Рассмотрите возможность подписания договора аренды с арендатором, если вы уверены, что он надежен, и планируете инвестировать в долгосрочную аренду своей комнаты .

Если вы снимаете комнату на короткий срок — Соглашение о соседстве по комнате

Вы можете позволить себе больше гибкости при аренде комнаты и вообще отказаться от договора аренды или субаренды.

В этом случае, договор соседа по комнате был бы более подходящей альтернативой.

Соглашение о соседстве по комнате — это официальная документация об обязанностях между арендатором и основным жильцом дома, однако без необходимости отнесения основного жильца к домовладельцу .

Как глава домохозяйства , вы можете установить определенные основные правила , которые ваш арендатор должен соблюдать.

Например:

  • Введение комендантского часа
  • Ограничение повторяемости гостей
  • Требование выполнения различных дел или задач

Соглашение о соседстве по комнате будет рассматриваться как юридический договор и соблюдаться судом, если между вами и вашим арендатором возникнут какие-либо проблемы.

Подготовка к сдаче комнаты в вашем доме

Определение стоимости аренды

Может быть трудно точно определить , сколько стоит арендовать комнату , но в целом запрос на текущую справедливую рыночную стоимость в вашем районе увеличит ваши шансы на успешную аренду комнаты.

Попытайтесь позвонить по номеру , чтобы найти аналогичные арендные ставки на одноместные номера поблизости от вас через такие сайты, как Craigslist или Trulia.

Сравните несколько факторов при расчете арендной платы:

  • Итого ежемесячный платеж по ипотеке (если применимо)
  • Ежемесячные страховые взносы домовладельцев
  • Стоимость коммунальных услуг
  • Квадратный метр помещения под аренду и мест общего пользования
  • Любые желаемые удобства, например, бассейн

Закон предоставляет арендаторам (арендаторам) несколько юридических прав в отношении их аренды. Знание прав этих арендаторов поможет улучшить ваши отношения с арендаторами.

Объявление вашей комнаты

Хотя федеральные жилищные законы запрещают дискриминацию, аренда комнаты в вашем доме — это немного другое дело, и оно не полностью подпадает под стандартную сферу действия.

В отличие от аренды дома, вы можете указать язык в списке аренды комнаты, который указывает на предпочтение для кого-то определенного пола.

Например, женщина, желающая сдать комнату в своем доме другой женщине, имеет права отказать арендатору-мужчине.Однако, если вы увольняете арендатора по какой-либо причине , вы должны сделать то же самое для всех арендаторов .

Различные веб-сайты позволяют легко, как никогда, рекламировать вашу краткосрочную или долгосрочную аренду комнаты.

  • AirBnB. Хотя AirBnB может быть популярным сервисом для проживания в отпуске, он дает домовладельцам возможность продемонстрировать свой дом широкой аудитории потенциальных краткосрочных арендаторов. Имейте в виду, что большинство пользователей ищут ночлег.
  • Trulia — онлайн-база данных по недвижимости.Домовладельцы могут легко связаться с арендаторами, желающими снять комнату на длительный срок.
  • Roomster — домовладельцы могут создать объявление о долгосрочной аренде комнаты менее чем за минуту.

Получение всего набора

Следующий шаг в успешной аренде комнаты в вашем доме — убедиться, что комната (и дом) находится в хорошем состоянии , и вы принимаете соответствующие меры предосторожности .

Комната должна быть как можно более презентабельной , а сам дом должен быть уютным и ухоженным.

Следите за тем, чтобы любой ремонт или модификация , которые необходимо сделать, были выполнены до того, как вы начнете показывать комнату.

  • Покраска стен
  • Очистить все полы или ковры
  • Проверить исправность всех электрических розеток
  • Заменить батарейки в датчике дыма
  • Проверить все окна и двери

Затем пройдите через все области дома, которые вы хотите, чтобы оставались частной . Подумайте об установке новых замков в комнатах, которые ваш новый арендатор считает « запрещенными, », например в детской спальне.

Проведите инвентаризацию всех личных вещей или ценных предметов и убедитесь, что они хранятся в надежном и безопасном месте .

Наконец, пора назначить встречу с потенциальным арендатором.

Обязательно сообщите всем членам вашей семьи , прежде чем планировать осмотр комнаты, чтобы они могли приспособиться.

Проверка арендатора

Проверка арендатора — это необходимый шаг в процессе аренды помещения.

После того, как вы показали им комнату, попросите их заполнить стандартную заявку на аренду. Основная цель этого заявления на аренду будет состоять в том, чтобы проверить данные арендатора.

Вам следует запросить копии их водительских прав и карточки социального страхования , чтобы провести проверку на наличие судимости.

Стандартная практика — запросить невозмещаемый комиссионный сбор для обработки данных проверки.

Работа с налогами

Какой бы ни была причина, по которой вы сдавали комнату в своем доме, вы можете столкнуться с новым налоговым бременем .

Доход от аренды считается налогооблагаемым доходом Налоговой службой. Таким образом, должен быть сообщен в день уплаты налогов.

Есть специальные инструкции , изложенные IRS в зависимости от того, использовали ли вы жилую единицу (арендуемую недвижимость) в качестве основного места жительства, и , как долго дом был сдан в аренду.

Не используется как дом Используется как дом (снимается менее 15 дней) Используется как дом (снимается более чем на 15 дней
Сообщать обо всех доходах от аренды Не требуется сообщать о доходах и расходах от аренды Сообщать обо всех доходах от аренды
Разделите расходы между личным использованием и арендой Разделите расходы между личным использованием и арендой
Вычтите все арендные расходы, если у вас была чистая прибыль
Вычет некоторых арендных расходов ограничен, если у вас был чистый убыток

Важно отметить, что любой доход от аренды , который вы получаете во время сдачи комнаты в аренду, не может быть использован для получения более крупного кредита, если вы решите рефинансировать свою ипотеку.

Заключение

Аренда комнаты в вашем доме может стать ценным опытом для обучения любого домовладельца, заинтересованного в управлении недвижимостью.

Вы получите важное представление о , что нужно, чтобы быть арендодателем , без необходимости ориентироваться во всей правовой среде, связанной с тем, чтобы стать арендодателем на полную ставку.

Тем не менее, это также отличный способ минимизировать огромные расходы на домовладение и обеспечить надежный доход для вас и вашей семьи.

Следует ли вам быть арендодателем?

Если у вас есть возможность, владение активами, приносящими доход, является лучшей финансовой стратегией, чем владение активами, которые генерируют расходы. Например, если у вас есть дом или квартира для собственного проживания, вам необходимо оплатить обслуживание, ремонт, налоги, проценты по ипотеке, ландшафтный дизайн, коммунальные услуги или сбор ассоциации домовладельцев, покрывающий некоторые из этих расходов. Однако, если у вас есть дом или квартира, которые можно сдавать в аренду или в аренду, вы можете получать доход от собственности, а в некоторых случаях в конечном итоге получить положительный денежный поток после того, как все эти расходы будут оплачены.

Быть домовладельцем — жизнеспособное призвание; в конце концов, домовладельцы существуют на каждого арендатора, и они часто процветают в финансовом отношении. Саша, бывший писатель Consumerism Commentary, владеет несколькими объектами недвижимости. Она поделилась советами по покупке арендуемой недвижимости для потенциальных арендодателей, основываясь на собственном опыте.

Чтобы добиться успеха в бизнесе по аренде недвижимости, требуется определенный набор навыков и желаний, а зарабатывать на жизнь не всегда так просто, как другие думают.Если вы хотите зарабатывать на жизнь, например, равную зарплате в 50 000 долларов, вам нужно будет получать прибыль более 4 000 долларов в месяц. Это большое давление. Обдумайте эти вопросы и советы, прежде чем решите заняться бизнесом в сфере аренды недвижимости, чтобы определить, есть ли у вас все необходимое, чтобы стать арендодателем.

Вам нравится «делать это сам»?

Если вы умелый человек, который любит делать свою работу по дому — легкую сантехнику, строительство, двор и т. Д. — вы можете стать хорошим кандидатом на роль домовладельца.Если вы только начинаете, привлекать внешних подрядчиков может оказаться слишком дорого, если вы рассчитываете превратить свой доход от аренды в прибыль. Самостоятельное выполнение работы экономит деньги.

Вы знаете нужных людей?

Если вы планируете расширить свой портфель недвижимости за пределы одного или двух местоположений — и если вы хотите зарабатывать на жизнь, вам, вероятно, придется быстро расширяться, — вы достигнете точки, когда не сможете справиться со всей работой самостоятельно. Вам нужно будет обратиться к надежным подрядчикам, и если у вас есть личные отношения с подрядчиками, вы сможете лучше договариваться о скидках и увеличивать общую прибыль.Чтобы построить эти отношения, нужно время, и нужно время, чтобы найти лучших людей, которых можно нанять для работы. Если вы сможете начать свое приключение в качестве арендодателя с уже сложившимися отношениями, то вы окажетесь в гораздо лучшем положении.

То же самое и с агентами по недвижимости. Если у вас есть связи в этом бизнесе, у вас будет лучший доступ к потенциальным арендаторам, что снизит ваши расходы на рекламу. Молва невероятно важна, и знающие агенты могут устранить некоторые препятствия еще до того, как вы начнете.

Сможете ли вы справиться с 24-часовыми обязанностями?

Наем компании для управления вашей недвижимостью — это расходы, которые сокращают вашу прибыль. В зависимости от местоположения вы можете позволить себе это только за счет дохода от аренды. В таком случае обратитесь в компанию по управлению недвижимостью, которая ответит на телефонные звонки в любое время, чтобы решить любые возникающие бытовые проблемы. В противном случае будьте готовы к звонкам посреди ночи. Если вы начинаете свое приключение с арендуемой недвижимостью, работая на другой работе, вы часто будете сталкиваться с конкурирующими приоритетами.

Любишь общаться с людьми?

Некоторые арендаторы могут быть трудными, и в большинстве штатов арендаторы имеют законные права, которые уравнивают правила игры в спорах. Если у вас есть возможность тщательно проверять жильцов и есть выбор потенциальных жильцов, вы можете тщательно выбирать, кто будет жить в вашем доме или квартире. Если, однако, вам необходимо заполнить вакансию, чтобы не терять деньги каждый месяц, и не хватает арендаторов, заинтересованных в собственности, вам, возможно, придется принять арендатора, которого вы не хотите, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

Даже если вы считаете, что сделали правильный выбор, иметь дело с незнакомцами не для всех. Арендаторы определенно не будут заботиться о вашей собственности так, как если бы вы там жили. Даже хорошие люди могут удивить вас в отношениях арендатор / арендодатель. Чтобы стать арендодателем с успешным бизнесом, вам необходимо иметь дело с людьми, которые могут отличаться от вас с точки зрения ценностей и личности.

У вас есть деньги и сбережения для покупки недвижимости?

Самое замечательное в покупке дома за наличные, чем в поиске ипотеки, заключается в том, что вы можете избежать расходов на выплаты по ипотеке.Каждый цент дохода от аренды, который вы получаете после оплаты эксплуатационных расходов, является прибылью. Это может иметь значение между успешным бизнесом по аренде недвижимости и тем, который борется.

Использование вашей покупки недвижимости за счет чужих денег (ипотека) может оказаться прибыльным при повышении стоимости недвижимости, но это не гарантировано. Ссуды открывают возможность стать арендодателем для большего числа людей, облегчая доступность собственности. Иметь наличные для покупки недвижимости не обязательно, но если у вас есть деньги и вы готовы инвестировать в собственный бизнес, будет намного легче получить положительный денежный поток.

Можете ли вы взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы?

В некоторых местах ежемесячная аренда недвижимости очень конкурентоспособна. Это может снизить цены, уменьшив вашу прибыль. Если вы конкурируете в области, где большинство инвесторов напрямую владеют своей недвижимостью без ипотеки, в то время как вам приходится бороться с расходами по ипотеке, у вас меньше гибкости ценообразования, чем у ваших конкурентов. Вам необходимо взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы и получить прибыль.

С учетом выплат по ипотеке и жесткой конкуренции вы можете получать прибыль только от 200 до 400 долларов в месяц на собственности. Это 4800 долларов в год, что намного меньше тех 50 000 долларов, которые мы говорим для заработка на жизнь. Для достижения этой цели вам нужно будет владеть более чем 10 объектами недвижимости с прибылью 400 долларов в месяц. Благодаря объему вы сможете увеличить прибыль с каждого объекта за счет экономии на масштабе, закупки материалов без убытков и получения значительных скидок от подрядчиков.Возможно, вы сможете быстрее достичь целевого годового дохода, но все равно потребуется много времени, чтобы достичь необходимого количества единиц. Используйте этот калькулятор ипотеки, чтобы определить, какую прибыль вы можете получить.

Однако в других местах вы можете взимать гораздо более высокую арендную плату по сравнению с покупной ценой или платежом по ипотеке. Цены на недвижимость в Нью-Джерси, где я живу, по-прежнему высоки, поэтому потенциал для получения прибыли не так велик. Отправляйтесь в другие районы страны, и вы можете купить недвижимость с арендной платой от 1000 долларов и более за чуть более шестизначную сумму.Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 350 долларов, а арендная плата, которую вы можете успешно взимать, составляет 1000 долларов, ваш путь к зарабатыванию на жизнь в размере 50 000 долларов в год становится намного яснее и короче. Имея некоторое время и объем, вы легко сможете превзойти это.

Сколько работы вы готовы выполнять за дополнительные 400 долларов в месяц?

Работа на начальном этапе может окупиться, если вы добавите дополнительные объекты недвижимости, но путь к статусу миллионера через арендуемую недвижимость не так прост, как могут показаться телевизионные шоу на HGTV. Вы можете получить прибыль с точки зрения ваших финансовых отчетов, но если вы считаете, что ваше время и собственный капитал чего-то стоят, расчет становится немного сложнее, особенно когда вы делаете больше работы, чтобы начать работу.

Даже на рынках, где цены на жилье оставались относительно высокими, можно заработать на жизнь, арендуя недвижимость. Работа не для всех, и это хорошо; те, кто готовы вложить необходимый труд в создание успешного бизнеса, будут вознаграждены.Однако зарабатывать на жизнь не так просто, как быть владельцем одной собственности.

Зарабатываете ли вы на жизнь арендуемой недвижимостью? Какие уроки вы извлекли? Если вы думали стать домовладельцем, но отказались от этого, что вас сдерживало?

Эта статья изначально появилась на сайте www.consumerismcommentary.com.

Фото: Charleston’s TheDigitel

Что экономические данные говорят нам о влиянии контроля над арендной платой?

Неуклонно растущая арендная плата за жилье во многих крупных и продуктивных городах США возобновила дискуссию о том, следует ли расширить или ввести в действие положения о контроле за арендной платой. Под давлением необходимости бороться с повышением арендной платы законодатели штатов Иллинойс, Орегон и Калифорния рассматривают возможность отмены законов, ограничивающих возможности городов передавать или расширять контроль за арендной платой. Хотя правила и положения по контролю арендной платы различаются от места к месту, в большинстве случаев контроль арендной платы состоит из ограничений на повышение цен в течение срока аренды, а иногда и за пределами срока аренды, а также ограничений на выселение.

Новое исследование, посвященное изучению того, как контроль арендной платы влияет на арендаторов и рынки жилья, предлагает понимание того, как контроль арендной платы влияет на рынки.Хотя контроль арендной платы, по-видимому, помогает нынешним арендаторам в краткосрочной перспективе, в долгосрочной перспективе он снижает доступность, способствует джентрификации и создает негативные вторичные эффекты для окружающих районов.

В значительном объеме экономических исследований использовались теоретические аргументы для выявления потенциальных негативных последствий для эффективности при удержании арендной платы ниже рыночных ставок, начиная с Фридмана и Стиглера (1946). Они утверждали, что ограничение арендной платы приведет к тому, что арендодатели будут продавать свою арендуемую собственность арендаторам, чтобы арендодатели могли получать рыночную цену за свою недвижимость.Контроль арендной платы также может привести к «несоответствию» между арендаторами и арендуемыми квартирами. После того, как арендатор получил квартиру с контролируемой арендной платой, он может не захотеть переехать в будущем и отказаться от контроля за арендной платой, даже если его жилье нуждается в изменении (Suen 1980, Glaeser and Luttmer 2003, Sims 2011, Bulow and Klemperer 2012) . Такое неправильное распределение может привести к тому, что домохозяйства с пустыми гнездами будут жить в семейных квартирах, а молодые семьи будут переполнены небольшими студиями, что явно неэффективное распределение. Точно так же, если арендные ставки ниже рыночных, съемщики могут выбрать чрезмерное количество жилья (Olsen 1972, Gyourko and Linneman 1989).Контроль арендной платы также может привести к упадку фонда арендного жилья; арендодатели могут не вкладывать средства в техническое обслуживание, потому что они не могут окупить эти вложения за счет повышения арендной платы. (Даунс 1988, Симс 2007).

Конечно, контроль арендной платы также дает потенциальные выгоды для арендаторов. Например, контроль арендной платы обеспечивает страхование от повышения арендной платы, потенциально ограничивая перемещение. Сторонники доступного жилья утверждают, что эти страховые выплаты ценны для арендаторов. Например, если долгосрочные арендаторы создали особый капитал для района, такой как сеть друзей и семьи, близость к работе или дети, посещающие местные школы, то арендаторы сталкиваются с большими рисками из-за повышения арендной платы.Напротив, люди, которые мало связаны с каким-либо конкретным районом, могут легко застраховаться от повышения стоимости аренды на месте, переехав в более дешевое место. Те, кто инвестирует в местное сообщество, не могут так легко использовать этот тип «самострахования», поскольку они должны отказаться от части или всего капитала своего района. Контроль арендной платы может предоставить этим арендаторам такую ​​страховку.

До недавнего времени было мало данных или естественных экспериментов, с помощью которых можно было бы оценить важность этих конкурирующих аргументов и оценить, как контроль арендной платы влияет на арендаторов, домовладельцев или на рынок жилья в целом. Но данные о рынке нового жилья, охватывающие периоды резких изменений в законах о контроле за арендной платой в Кембридже, Массачусетс, и в Сан-Франциско, Калифорния, позволили экономистам изучить эти вопросы эмпирически. Хотя эти исследования подтверждают идею о том, что существующие арендаторы пользуются страхованием, обеспечиваемым контролем за арендной платой, они также обнаруживают, что общие затраты на обеспечение такого страхования очень велики.

С декабря 1970 по 1994 годы все арендные единицы в Кембридже, построенные до 1969 года, регулировались постановлением о контроле за арендной платой, которое устанавливало строгие ограничения на повышение арендной платы и жестко ограничивало удаление единиц из арендного фонда.Законодательная цель постановления о контроле за арендной платой заключалась в предоставлении доступного арендного жилья, и накануне отмены контроля за арендной платой в 1994 году контролируемые единицы обычно арендовались на 40 с лишним процентов ниже цены близлежащей неконтролируемой собственности. В ноябре 1994 года электорат Массачусетса провел референдум по отмене контроля за арендной платой с небольшим перевесом в 51–49 процентов, при этом почти 60 процентов жителей Кембриджа проголосовали за сохранение постановления о контроле за арендной платой. Это изменение закона напрямую повлияло на недвижимость, ранее подвергавшуюся контролю за арендной платой, что позволило арендодателям начать взимать рыночную арендную плату.

Autor, Palmer, and Pathak (2014) (APP) изучает влияние этого неожиданного изменения и обнаруживает, что рыночная стоимость недавно вышедшей из-под контроля собственности увеличилась на 45 процентов. В дополнение к этим прямым последствиям отмены контроля над арендной платой, APP обнаружила, что отмена контроля над арендной платой оказывает существенное косвенное влияние на соседние объекты недвижимости, а также повышает их стоимость. Повышение цен после отмены контроля было значительно больше для объектов недвижимости, у которых была большая доля ранее контролируемых соседей: жилая недвижимость с 75-м процентилем контроля арендной платы приобрела примерно на 13% больше стоимости после отмены контроля, чем объекты с 25-м процентилем воздействия. Эта дифференцированная оценка собственности в местах с интенсивным контролем арендной платы была одинаково выражена среди неконтролируемых и никогда не контролируемых единиц, предполагая, что эффект контроля арендной платы заключался в уменьшении желательности всего района.

Экономические масштабы воздействия отмены контроля над арендной платой на стоимость жилого фонда Кембриджа велики, и в период с 1994 по 2004 год стоимость недвижимости увеличилась на 2,0 миллиарда долларов. Из этого общего эффекта только 300 миллионов долларов приходится на прямое влияние отмены контроля на ранее контролируемые единицы, а 1 доллар.7 миллиардов за счет косвенного эффекта. Эти оценки означают, что более половины капитализированных затрат на контроль арендной платы несли владельцы никогда не контролируемой собственности. Недвижимость с контролируемой арендной платой создает существенные негативные внешние эффекты на близлежащем рынке жилья, снижая ценность этих районов и делая их менее привлекательными для проживания. Короче говоря, эта политика требовала 2,0 миллиарда долларов затрат для местных владельцев собственности, но только 300 миллионов долларов из этой суммы были переданы арендаторам квартир с контролируемой арендной платой.

Diamond, McQuade, and Qian (2018) (DMQ) исследуют последствия расширения контроля над арендной платой для арендаторов, домовладельцев и рынка жилья, которое стало результатом уникальной инициативы местного голосования 1994 года в Сан-Франциско. В 1979 году Сан-Франциско ввел контроль за арендной платой во всех стоящих зданиях с пятью и более квартирами. Контроль арендной платы в Сан-Франциско состоит из регулируемого повышения арендной платы, связанного с ИПЦ, в пределах аренды, но без регулирования цен между арендаторами. Новое строительство было освобождено от контроля за арендной платой, поскольку законодатели не хотели препятствовать новому развитию.Небольшие многоквартирные дома были освобождены от этого изменения закона 1979 года, поскольку они рассматривались как более семейные предприятия и не имели рыночной власти над арендной платой.

Это исключение было отменено по инициативе голосования в Сан-Франциско в 1994 году. Сторонники инициативы утверждали, что малые многоквартирные дома теперь в основном принадлежат крупным предприятиям и должны подлежать такому же контролю за арендной платой, как и большие многоквартирные дома. Поскольку первоначальный закон о контроле за арендной платой 1979 г. затрагивал только объекты, построенные с 1979 г. и ранее, отмена исключения для небольших многоквартирных домов также коснулась только объектов, построенных в 1979 г. и ранее.Это привело к дифференцированному расширению контроля над арендной платой в 1994 году в зависимости от того, было ли построено небольшое многоквартирное жилье до или после 1980 года — политический эксперимент, когда в остальном аналогичное жилье рассматривалось по-разному в соответствии с законом.

Чтобы изучить влияние контроля арендной платы на миграцию арендаторов и выбор района, DMQ исследует панельные данные, которые предоставляют решения о миграции на уровне адресов и характеристики жилья для большинства взрослых, живущих в Сан-Франциско в начале 1990-х годов. Это позволяет им определить лечебную группу арендаторов, которые жили в небольших многоквартирных домах, построенных до 1980 года, и контрольную группу арендаторов, проживающих в небольших многоквартирных домах, построенных между 1980 и 1990 годами.Их данные позволяют им отслеживать каждую из этих групп с течением времени до настоящего момента, независимо от того, куда они мигрируют.

В период от пяти до десяти лет после изменения закона вероятность переезда на новый адрес бенефициаров контроля за арендной платой на 19 процентов ниже, чем у контрольной группы. Кроме того, влияние на вероятность остаться в Сан-Франциско в целом было таким же, что указывает на то, что значительная часть арендаторов, которых контроль арендной платы заставил остаться по их адресу 1994 года, покинули бы Сан-Франциско, если бы они не были охвачены контролем арендной платы.

Эти эффекты значительно сильнее среди домохозяйств старшего возраста и среди домохозяйств, которые уже прожили несколько лет по своему адресу до лечения. Это согласуется с тем фактом, что обе эти группы населения, вероятно, будут менее мобильными. Арендаторы, которым не нужно переезжать очень часто, с большей вероятностью сочтут целесообразным оставаться в своей квартире с контролируемой арендной платой в течение длительного времени, что позволит им накопить большую экономию на аренде. Наконец, DMQ обнаружил, что эти эффекты особенно велики для расовых меньшинств, что, вероятно, указывает на то, что меньшинства столкнулись с более сильным давлением перемещения в Сан-Франциско, чем белые.

Хотя расширение контроля над арендной платой действительно предотвратило некоторое перемещение арендаторов, проживавших в Сан-Франциско в 1994 году, арендодатели этих объектов отреагировали на снижение своих арендных потерь несколькими способами. На практике у домовладельцев есть несколько возможных способов снятия арендаторов. Во-первых, домовладельцы могут сами въехать в собственность, что называется выселением при заселении. Во-вторых, Закон Эллиса позволяет домовладельцам выселять арендаторов, если они намереваются удалить собственность с рынка аренды, например, чтобы преобразовать квартиры в квартиры. Наконец, арендодателям по закону разрешено предлагать своим арендаторам денежную компенсацию за выезд. На практике такие трансфертные платежи от домовладельцев обычны и могут быть довольно большими.

DMQ обнаружил, что здания с контролируемой арендной платой на 8 процентных пунктов чаще были преобразованы в кондоминиумы, чем здания в контрольной группе. В соответствии с этими выводами они обнаружили, что контроль за арендной платой привел к снижению на 15 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в зданиях, подвергнутых лечению, и к сокращению на 25 процентных пунктов числа арендаторов, проживающих в квартирах с контролируемой арендной платой, по сравнению с уровнем 1994 года.Столь значительное сокращение предложения арендуемого жилья было вызвано преобразованием существующих строений в жилые кондоминиумы, занимаемые владельцами, и заменой существующих строений новым строительством.

Это сокращение на 15 процентных пунктов предложения по аренде небольшого многоквартирного жилья, вероятно, привело к увеличению арендной платы в долгосрочной перспективе, что соответствует стандартной экономической теории. В этом смысле контроль за арендной платой действовал как передача между будущими арендаторами Сан-Франциско (которые будут платить эту более высокую арендную плату из-за более низкого предложения) арендаторам, проживающим в Сан-Франциско в 1994 году (которые напрямую получали выгоду от более низкой арендной платы).Кроме того, поскольку многие из существующих арендных домов были преобразованы в более дорогие, занимаемые владельцами кондоминиумы и арендуемые новостройки, переход контроля арендной платы в конечном итоге привел к созданию жилищного фонда, который обслуживает лиц с более высокими доходами. DMQ обнаружила, что это элитное жилье, построенное в ответ на контроль арендной платы, привлекало жителей с доходом как минимум на 18 процентов. Если взять все эти моменты вместе, то выясняется, что контроль за арендной платой действительно способствовал облагораживанию Сан-Франциско, что прямо противоположно намеченной цели политики.В самом деле, одновременно привлекая жителей с более высокими доходами и предотвращая перемещение меньшинств, контроль за арендной платой способствовал увеличению неравенства доходов в городе.

Может показаться удивительным, что расширение контроля за арендной платой в Сан-Франциско привело к обновлению жилищного фонда, удовлетворяющего вкусы людей с высоким уровнем дохода, в то время как отмена контроля за арендной платой в Кембридже также привела к модернизации и удорожанию жилья. Чтобы согласовать эти эффекты, полезно подумать о том, какие типы арендодателей отреагируют на расширение контроля за арендной платой по сравнению с его отменой.В случае расширения контроля над арендной платой некоторые домовладельцы предпочтут возместить часть своих потерь путем преобразования в кондоминиум или перепланировки своего здания, чтобы освободить его от контроля над арендной платой. Однако другие домовладельцы могут принять постановление о контроле арендной платы и больше не проводить техническое обслуживание здания и позволить ему прийти в упадок. В случае расширения контроля над арендной платой можно было бы увидеть увеличение количества конверсий и обновлений кондоминиумов, вызванное арендодателями, которые предпочли отреагировать таким образом. Однако, когда контроль за арендной платой снимается, домовладельцы, владеющие зданиями с контролируемой арендной платой, — это те, кто не решил преобразовать квартиру в кондоминиум или перепланировку в ответ на первоначальный переход контроля арендной платы.Действительно, можно было бы ожидать, что эта подгруппа арендодателей решит модернизировать и инвестировать в свою собственность после отмены регулирования арендной платы.

Контроль за арендной платой, по-видимому, способствует доступности в краткосрочной перспективе для текущих арендаторов, но в долгосрочной перспективе снижает доступность, способствует джентрификации и создает отрицательные внешние эффекты для окружающих районов. Эти результаты подчеркивают, что принуждение домовладельцев к страхованию арендаторов от повышения арендной платы может в конечном итоге привести к обратным результатам.Если общество желает обеспечить социальное страхование от повышения арендной платы, может быть меньше искажений, если предложить эту субсидию в форме государственной субсидии или налогового кредита.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *